招商沪深300地产等权重指数C(013273) - 基金投资策略和运作

2025年四季度，沪深300地产等权指数下跌10.46%，同期沪深300指数下跌0.23%，地产相比其他中信一级行业表现较弱，宏观方面因素是居民收入的提升仍有挑战，资金方面因素是流动性被热点吸走。行业数据方面，四季度商品房成交价格环比进一步下降，虽然成交量环比提升，但价格对信心的损伤更大。市场方面，四季度情绪经历了全年最低点，11月17日开始的下行行情是市场对地产行业理解的重塑，信用风险显现。政策方面，国家切实开展居民收入提升方面的工作，可以保持偏乐观预期。投资运作方面，我们始终严格对待日常运营流程，坚持紧密跟踪指数，圆满地实现了尽可能降低跟踪误差的目标。

2025年第三季度，沪深300地产等权指数取得收益率9.57%，同期沪深300指数收益率17.90%，地产相比其他行业表现较弱，因地产数据仍有下滑。三季度二手房成交套数同比基本维持稳定，但价格下降明显，房东普遍以价格换取流动性。股票市场方面，地产指数于二季度末触底，并走出其今年最强行情，因市场感受到国家对于地产止跌回稳的决心。8月8日北京率先取消非核心区限购，周末各项数据大幅提升，随后上海深圳政策跟上。投资运作方面，我们始终严格对待日常运营流程，坚持紧密跟踪指数，尽可能降低跟踪误差，在未来管理中，我们也会始终认真对待基金的运营工作。

2025年上半年，沪深300地产等权指数下跌10.23%。一季度因2024年底股市行情回暖，购房需求集中释放，一季度量价数据环比齐升，超市场预期，叠加DeepSeek提振市场信心，指数呈现向上趋势。二季度需求缺乏长期支撑，数据超预期下行，市场进行底部博弈基本得出结论，底部确定。个股呈现结构性分化态势，历史包袱较小、产品力较强、高线城市项目储备充足的房企得到市场认可。在投资运作中，我们始终严格对待日常运营流程，坚持紧密跟踪指数，圆满地实现了尽可能降低跟踪误差的目标，在未来管理中，我们也会始终认真对待基金的运营工作。

报告期内，300地产板块表现出了弱势走势，尽管地产政策的宽松基调依然没有变化，但销售局面的好转依然需要时间。就市场的销售数据观察，头部房企的销售数据边际上尚未看到明显好转，且同比数据下滑，销售依然面临压力。地产行业资金来源偏紧的状态没有变化。对于行业事件性的变化带来的阶段性情绪驱动的交易走势其延续性往往不好维持，考虑到未来大概率依然会不断推出行业政策，但效果依然要持续观察。维持上季度的看法，上市公司财务质量的实质改善，还需要未来季度级别的销售数据验证。房地产行业的利润水平好转需要的时间不会太短。展望下一季度，地产板块的市场投资情绪依然可能出现较大波动，特别是在政策催化期。报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

回顾2024年，沪深300地产板块表现依然较弱，虽然间歇因为政策、情绪以及行业边际小幅回暖的数据带来过地产指数行情脉冲式的反弹，但全年表现依然明显弱于大市。在过去的一年里，房地产行业的整体格局其实并没有明显的好转，前三季度新房销售数据同比依然下滑明显，虽然四季度在9.26会议后市场有所回暖，但回暖的持续性和力度尚不足以构成全面复苏的确定性信号。对于地产板块的投资，市场中有相当部分资金出于左侧交易的思路，在对行业边际改善及政策驱动进行前瞻式的布局，对跌幅明显巨大的地产个股有估值修复的强烈预期。但考虑到行业和市场需要解决的历史遗留资金及库存压力，情绪带来的资产价格波动会非常难以把握。对于政策加力和预期改善推动的反弹若没有在房地产行业资产质量有明显变化的情况下，趋势性好转的行情依然很难发生。投资者应该对月度级别的数据改善从更具长期性的审视视角去看待，特别是对于未明显体现在利润表的隐形问题，诸如上市公司资产质量及负债压力等，并不会快速消散。综合而言，2024年地产行业全年销售同比依然弱势，但是四季度销售数据跌幅收窄，就全年数据来看，销售面积、销售金额及地产投资同比均下滑超10%。改善的方面主要体现在地产库存，2024年11月末新建商品待售面积3.77亿平方米，库存去化周期约19.5个月，较之前有所改善。风险方面，地产企业偿债依然是需要正视的压力，房企融资能力依然承压，在债券市场也能看到信用风险明显有所恶化。板块内，上市企业盈利情况继续分化，盈利的企业利润也继续明显下滑。就当前的房地产市场情况而言，中央经济工作会议定调“稳住楼市”，预计在一系列政策作用下房地产市场会逐步摆脱持续下跌的状态和预期，未来销售和投资同比增速降幅可能会继续收窄，一二线城市区域房价应该也能看到边际转好信号，但相关数据的全面企稳依然是一个漫长的过程，至于行业整体性恢复增长可能要到2026-2027年以后。本基金报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

报告期内，沪深300地产板块整体经历底部波动后于9月底快速拉升，三季度末表现强势，虽然基本面的变化尚未发生实质扭转，但一线城市限购的放开以及存量房贷利率的下调成为点燃行情的导火索，市场预期利率调整实际上会改变地产价值进而改善销售局面，因此对于长期承压的地产板块点燃了投资热情，驱动了季末的快速上涨。政策展望方面，考虑到中共中央政治局会议提到“加大财政货币政策逆周期调节力度，要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用，促进房地产市场止跌回稳，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”等重点措辞，未来房地产市场的格局边际上确实有改善好转的基础；不过落到上市公司财务质量的实质改善，还需要未来季度级别的销售数据验证。政策方面虽然催化不断，但并未明显超过5月份的政策强度，持续性需观察，后续还需更强政策的接力方能持续性驱动行业踏实向好。 虽然资本市场对预期变化更为敏感，但考虑到三季末市场的大幅做多热情，行情的判断上在4季度更应该关注地产销售情况的边际变化，而非乐观情绪蔓延带来的估值快速回升，否则可能在波动中面对更大风险。 就地产行业的整体销售格局来看，得益于资本市场信心的快速恢复，市场成交9月份及国庆期间都有变化，新房成交方面一线城市国庆周成交环比和同比都有两位数以上改善，二手房同比改善也非常明显。不过还是需要强调，销售格局变化的持续性要观察，且需要季度级别的数据佐证方能对地产市场止跌回稳与否做出判断。 展望下一季度，地产板块的市场投资情绪可能出现较大波动，特别是在政策催化期。报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

2024上半年，300地产板块整体走势疲弱，几乎呈现单边下行格局，部分月份有所反复，但是受累于疲弱的基本面，情绪的短期亢奋并没有持续推动行情。本质上讲，上半年的间歇性行情多是对政策呵护的乐观预期驱动了地产行业困境反转的交易逻辑。但必须严肃的看待，地产行业的基本面依然压力巨大，边际上的明显好转且配合经济周期的景气恢复才能保证资产负债表恢复的持续性。基本面尚未得到切实改善的背景下，每次政策催化和边际变化都可能只能阶段性驱动一次小幅行情。就一季度弱势表现之后，二季度行业数据依然乏善可陈，唯一亮点是销售面积降幅维持了收窄的态势，但景气度差没有根本改变。考虑到地产行业的政策频出，但实质对销售的改善仍未有所体现，未来对于地产的政策敏感度可能会有所钝化，真正能驱动地产的因素会越来越聚焦于实质上利润表的变化和债务负担的减轻程度。尽管行业业绩可能已经接近底部区域，继续大幅恶化的概率在下降，但恢复周期可能会比较久，且力度可能并不大。维持之前季报的观点，从资产负债表角度考虑，地产上市企业现金流依然紧张，只有销售情况的持续好转才能实质改善权益资产质量，因此对于权益价格的表现依然需要耐心。短期市场交易的冲动多由边际好转的乐观预期和情绪推动，持续周期可能非常有限。当行业板块的基本面从利润表得到验证时，地产板块的性价比可能才会明显凸显，否则不确定性依然太强。报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

报告期内，沪深300地产板块整体走势表现延续弱势，但一季度行业政策方面有较多变化，一线城市政策的松动对于情绪好转有一定催化；北京的限购调整，深圳7090政策的取消都是政策优化呵护市场的具体表现且具有一定的指示性作用。房地产政策的持续优化及对有效需求的进一步激活和释放在短期是资金对于地产板块关注的核心因素。虽然在销售数据方面，当前的市场格局依然不够理想，今年一季度累计百强房企的销售金额及销售面积同比依然呈现两位数下跌，但按月口径跌幅有收窄态势。尽管房企整体去化压力依存，但限制性政策的逐步打开依然有推动核心城市点状复苏的可能。 地产债务压力方面，2024年地产债到期压力整体略小于2023年，资金压力未有恶化趋势。从资产负债表角度考虑，地产上市企业现金流依然紧张，只有销售情况的持续好转才能实质改善权益资产质量，因此对于权益价格的表现依然需要一定耐心。短期市场交易的冲动多由边际好转的乐观预期和情绪推动，持续周期可能有限。 展望下一季度，对于地产板块的盈利改善依然持有谨慎态度，但政策催化叠加事件驱动可能令情绪短期左右地产公司权益价格，股票价格走势可能趋势不强而波动增加。 报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

回顾2023年，沪深300地产板块整体下跌幅度较大，全年下跌逾38%，表现相当弱势。在过去的一年里，房地产行业的负担和压力依然比较明显，融资端和销售端均承压，现金流压力大，也直接的影响到了企业利润。虽然利好的政策和阶段性情绪的好转依然不时作用市场，但整体在基本面弱势的情况下并没有驱动权益市场有所表现。综合而言，2023年地产行业的需求迟迟未能有效恢复，地产投资增速继续下探，地产销售同比数据亦继续减速；销售、新开工、施工、投资完成额都不同程度的表现疲弱。具体主要数据方面，27个主要城市商品房累计销售面积同比下滑超3%，100个大中城市累计成交土地建面同比下滑近20%，土地成交总价同比下滑亦超过20%。板块内，上市企业盈利情况有所分化，但整体来看依然面对较大的盈利压力。就当前的房地产市场情况而言，行业的基本面数据短期很难有大幅改善，虽然行业政策利好持续，货币政策展望也依然处于相对乐观的阶段，但就权益市场而言投资者对地产板块的观点依然热度不高。本基金报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

报告期内，300地产板块整体走势反复，三季度表现持续弱势，行业内各分类数据亮点不多。从地产板块的整体格局看，政策方面虽然催化不断，但是整体销售格局依然不够强劲，1-9月房企销售额及销售面积同比依然为负，尽管部分上市房企同比数据有所改善，然整体格局弱势难以驱动板块行情。8月底多部委联合发文将“认房不认贷”纳入政策工具箱，各地出台的房地产支持政策虽然在9月推动了市场情绪的好转，也切实看到9月单月销售环比数据的改善，但同比数据较弱的格局未变，故上市房企的上行行情并未激发。相对今年上半年，房地产行业的政策持续推进及落地，利率政策也较为友好，实质上构成了企业资产负债表改善的基础，对于企业盈利好转，行业景气反转及供给端主体出清后的增长依然需要持续观察微观数据的变化。展望下一季度，目前地产行业的整体环境依然趋于向更友好的结构改善中，特别是一线城市个人住房贷款利率结构的不断优化会逐步释放行业内生向好趋势。当前政策预计持续支持房地产政策的延续，中央各部门多次强调要支持刚性和改善性住房需求，在政策加持下，销售复苏依然可期。报告期内仓位基本维持94%~94.5%左右水平，基本完成对跟踪指数的跟踪复制。

报告期内，300地产板块整体在区间内走势较弱，市场对于地产政策的大面积放松与行业业绩的好转预期并没有完全兑现，企业边际运营改善方面也乏善可陈。短期来看，在宏观经济较弱的背景下，房价表现并不坚挺。主流城市和房企的销售显著下行，重点城市开盘去化率也并不理想。2023年上半年销售面积、投资、开工、竣工等指标依然乏善可陈。反映在上市企业利润和资产负债表上，影响到了地产板块上半年的走势。

报告期内，300地产板块整体走势偏弱，相对于全市场弱势明显。对于1季度的市场而言，关注度较高的板块如TMT对于ChatGPT等概念反应较为敏感，传统基建及后疫情主题等概念关注度较低。从地产板块的整体格局看，相对2022年，今年一季度整体情况还是有较为明显的边际好转， 3月中旬以来多个城市土拍热度复苏，且民企拿地意愿开始恢复；百强房企销售数据同比增速回归两位数以上增长；主要城市去化效果尚可也逐渐呈现边际好转。综合而言，虽然权益市场的地产板块一季度表现不佳，但就行业基本面而言在当前政策持续推进的背景下，行业的逐步好转具有可预期性，中期行业需求也依然有所支撑。叠加供给端主体过度出清的大背景，可预计供需两端政策仍存空间。展望下一季度，除了地产刺激的多项政策依然稳步落地以外，行业本身销售、开工等数据的平稳好转对于企业资产负债表的改善更有意义。当前行业整体估值水平依然处于历史较低位置，从整体配置性价比角度来看2023年地产板块相对其他板块依然存在一定吸引力。