摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币A(005613) - 基金投资策略和运作

展望REITs 2025年的机会包括：1）随着CRE（商业地产）交易的增加，潜在估值增长机会有望增加；2）REITs有望继续引领全球房地产行业的发展，因为它们体现了未来十年定义房地产的大趋势:专业化、规模化、创新性和可持续性；3）越来越多的机构投资者或将寻求投资布局具有这些特征的CRE（商业地产）。包括养老金和主权财富基金在内的主要机构投资者越来越了解上述大趋势的重要意义，我们预计机构投资者加速布局全球REITs的趋势或将持续。　　在过去的两年里，REITs已经证明了他们善于驾驭更高的利率环境。对于2025年我们谨慎乐观地认为，随着交易活动的增加，CRE市场将更加强劲。潜在的行业并购交易或将为REITs提供估值增长的机会。　　本基金在报告期内持续采取被动复制的投资策略，紧密跟踪指数表现。报告期间，管理人严格依据指数成分股的变动信息进行股票组合的调整，基于申购赎回情况增减股票组合，保持股票资产权重处于90%以上的高仓位区间。

展望2025年，我们预计全球经济或将逐步呈现“软着陆”态势，通胀压力有望得到进一步控制。我们看好REITs投资机会，并认为其未来的发展将主要体现在三个方面：首先，在商业地产交易活跃的大趋势下，REITs有望抓住更多的增值增长机会；其次，REITs有望继续引领全球房地产行业的发展，因为它们深刻体现了未来十年定义房地产行业的几大核心趋势，包括专业化、规模化、创新性和可持续性；最后，随着越来越多的机构投资者认识到这些长期趋势的重要性，预计包括养老金和主权财富基金在内的主要机构投资者或将在2025年持续加大对REITs的投资布局。尽管如此，REITs也面临一些潜在风险和不确定性：部分REITs子行业的基本面可能继续疲软，高利率环境对美国财政状况带来的挑战，以及关税政策的变化可能对商业地产市场产生的影响。总体而言，我们对2025年的市场保持谨慎乐观态度。考虑到交易活动可能进一步增加以及REITs在管理资产负债表方面的优势，我们认为商业地产市场有望迎来更强劲的表现，这将为REITs提供更多的增值机会和发展空间。

展望后市，美联储委员们预计美国的利率政策已见顶，何时降息需要继续关注通胀回落情况，我们预计高利率环境还会持续一段时间，高利率环境将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。房地产投资信托基金处于有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买，因为它们更有效地管理了资产负债表。而利率见顶后的REITS往往可能有更好的表现，以往的历史和2023年4季度的反弹均体现了这一点。在货币政策紧缩周期结束后，REITs通常享有强劲的绝对和相对总收益表现.稳健的资产负债表将使REITs能够应对持续的经济不确定性，同时在收购和增长方面提供优势。2024年，我们预计有更多机构投资者可能会考虑将房地产投资信托基金作为投资组合构建策略的一部分，以获得地域多元化或行业多元化，或增强其投资组合的 ESG 属性。数据中心、电信塔和其他数字驱动的房地产 (包括工业设施) 可能会出现全球增长。5G技术的持续传播将导致蜂窝网络的进一步致密化，消费者的使用趋势也表明对带宽的需求在不断增加。人工智能驱动的需求浪潮可能会继续推动对数据中心需求的增加。电子商务，离岸和近岸的持续扩张可能会为工业部门带来未来的全球增长机会。

我们预计美国的政策利率已见顶，但不会很快降息，高利率环境还会持续一段时间，高利率环境将转化为更高利率的可变债务和新债务，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。由于更有效地管理了资产负债表，房地产投资信托基金处于相对有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买。利率上升给金融和房地产市场带来了不利因素。与私募地产和股票相比，REITs首当其冲的是估值下降。在美联储处于或接近加息周期结束的情况下，观察公共房地产、私人房地产和股票市场在前几次美联储紧缩周期后的表现可以发现，利率见顶后的REITS往往有较好的表现，以往的历史和2023年四季度的反弹体现了这一点。在货币政策紧缩周期结束后，REITs通常享有强劲的绝对和相对总收益表现，稳健的资产负债表有望使REITs能够应对持续的经济不确定性，同时在收购和增长方面提供优势。2024年，我们预计有更多机构投资者可能会考虑将房地产投资信托基金作为投资组合策略的一部分，以获得地域多元化或行业多元化，或增强其投资组合的ESG属性。房地产投资信托基金通过让投资者更好地进入现代经济的房地产行业（如手机信号塔、数据中心、自助存储、医疗保健、工业和物流）来提供行业多元化。房地产投资信托基金提供地域多元化；截至2023年12月末，全球共有865个上市的房地产投资信托基金，遍布40多个国家和地区，股票市值合计超2.5万亿美元。房地产投资信托基金增强了投资组合的ESG属性，因为它们在环境管理，社会责任和良好治理方面表现较好。展望2024年及以后，数据中心、电信塔和其他数字驱动的房地产 (包括工业设施) 可能会出现全球性的增长。这在一定程度上是因为在全球关键地区有很大的扩张空间。使用趋势提供了对未来持乐观态度的理由。在电信塔中，5G技术的持续传播将导致蜂窝网络的进一步致密化，消费者使用趋势指出对带宽的需求不断增加。在数据中心，人工智能驱动的需求浪潮可能会继续推动对数据中心空间的需求增加。最后，电子商务，离岸和近岸的持续扩张可能会为工业部门带来未来的全球增长机会。

展望后市，虽然房地产投资信托基金可能无法幸免于当前的抵押贷款市场动荡，但股票REITs维持长期结构良好的资产负债表，杠杆率低，主要利用无担保债务和固定利率融资，并且锁定了较低的固定利率。资本市场对房地产投资信托基金开放，REITs成功发行无担保债务和股票。房地产投资信托基金还继续从运营收入（FFO）和净营业收入（NOI）收益中获取资金。凭借其强劲的资产负债表和稳健的经营业绩，房地产投资信托基金已做好充分准备，以应对这段经济和资本市场的不确定时期。随着更高的利率、更严格的承销标准和不断变化的房地产估值，许多私人房地产投资者无法面对当前的融资环境。这加剧了人们对房地产债务持有量以及个别商业抵押地产违约升级的可能性的担忧。这也增加了整个行业的感知风险。但平均而言，房地产投资信托基金通过保持与核心投资策略一致的杠杆比率并专注于无担保、固定利率和长期债务，限制了对这些挑战的敞口。进入无担保债务市场为美国公共股权房地产投资信托基金提供了优于许多私人房地产市场同行的竞争优势。2023下半年将继续带来经济不确定性，因为上半年美联储继续提高短期利率以降低通胀。尽管较高的利率环境通常会给房地产带来困难的经营环境，但房地产投资信托基金已将其资产负债表定位为在2023年具有弹性。自全球金融危机（GFC）结束以来，房地产投资信托基金通过降低杠杆和利息支出，使用固定利率债务以及增加其持有的债务期限来降低其对更高利率的风险敞口。一、房地产投资信托基金的杠杆率处于历史低位。以债务与市场资产衡量的杠杆率自2011年以来一直保持在40%以下，自2016年以来一直稳定在30%的中低范围内。截至2022年第三季度，杠杆率为34.5%，加权平均到期期限为 83.5个月，或超过7年。二、房地产投资信托基金拥有期限良好、结构良好的债务。房地产投资信托基金在高利率环境下管理杠杆还有很长的路要走，因为它们使用固定利率债务来长期锁定低利率。三、自全球金融危机结束以来，房地产投资信托基金通过降低杠杆和利息支出，使用固定利率债务以及增加其持有的债务期限来降低其对更高利率的风险敞口。REITs提升了资产负债表的稳健性，以便更好地应对2023年的经济不确定性。2023年，更高的利率环境将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。但房地产投资信托基金处于较有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买。平均而言，房地产投资信托基金在过去六次经济衰退期间和之后的表现优于私人房地产和更广泛的股票市场。房地产投资信托基金正以强劲的经营业绩进入经济增长放缓的时期，并为2023年的经济不确定性做好了准备。比如2005年的债务期限刚刚超过 59 个月（近五年），并在 2021年升至89 个月（近七年半）的峰值。2022年债务期限略有缩短，因为新债券发行量远低于历史水平，但仍接近历史高位。自2005年以来固定利率占总债务的比例，以及未偿债务总额的加权平均利率，都朝着有利于房地产投资信托基金的方向发展。固定利率债务的比例从 2005年的73%增加到2021年和2022年的85%以上。在房地产投资信托基金转向固定利率债务的同时，其债务的平均利率已经下降。房地产投资信托基金的加权平均利率已从2005年的5.9%降至2022年第三季度的3.6%。由于可变利率债务的风险敞口较少，到期的平均期限较长，房地产投资信托基金以低利率锁定债务，限制了其在2023年对更高利率的风险敞口。四、利息支出，因为NOI的份额较低。过去几年，该行业杠杆率降低的一个结果是利息支出占NOI的比例降低。2009年，利息支出占NOI的比例为37%。此后，由于房地产投资信托基金降低了杠杆率并以低利率债务融资，该指标经历了急剧下降。截至2022年第三季度，这一比例为 18.9%。如上所述，房地产投资信托基金的大部分债务也以固定利率计算，总债务的87.2%为固定利率。与2005年的水平相比，所有部门的利息支出占NOI的比例都有所下降。值得注意的是，即使是今天利息支出与NOI比率最高的行业，其水平也低于2005年35.4%的行业平均水平。自2005年以来，住宅对NOI的利息支出降幅最大，下降了22个基点，其次是数据中心和零售，均下降了20个基点。木材和数据中心的利息支出都远低于行业平均水平，低于10%，并且倾向于将利息支出保持在低于行业平均水平的水平。住宿/度假村和医疗保健分别高于平均水平，分别为23.2%和26.1%。医疗保健的利息支出份额降幅最小，仅下降了2个基点。2023年，更高的利率环境或将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。房地产投资信托基金处于有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买，因为它们有效地管理了资产负债表。2023下半年，我们仍然预计有更多机构投资者可能会考虑将房地产投资信托基金作为投资组合完成策略的一部分，以获得地域多元化或行业多元化，或增强其投资组合的 ESG 属性。房地产投资信托基金通过让投资者更好地进入现代经济的房地产行业（如手机信号塔、数据中心、自助存储、医疗保健、工业和物流）来提供行业多元化。

展望后市， 2023年将继续带来经济不确定性，因为美联储或将继续提高利率以降低通胀。尽管较高的利率环境通常会给房地产带来困难的经营环境，但房地产投资信托基金已将其资产负债表定位为在2023年具有弹性。自全球金融危机（GFC）结束以来，房地产投资信托基金通过降低杠杆和利息支出，使用固定利率债务以及增加其持有的债务期限来降低其对更高利率的风险敞口。一、房地产投资信托基金的杠杆率处于历史低位。以债务与市场资产衡量的杠杆率自2011年以来一直保持在40%以下，自2016年以来一直稳定在30%的中低范围内。截至 2022 年第三季度，杠杆率约为 34.5%，加权平均到期期限约为 83.5 个月。二、房地产投资信托基金拥有期限良好、结构良好的债务。房地产投资信托基金在高利率环境下管理杠杆还有很长的路要走，因为它们使用固定利率债务来长期锁定低利率。三、自全球金融危机结束以来，房地产投资信托基金通过降低杠杆和利息支出，使用固定利率债务以及增加其持有的债务期限来降低其对更高利率的风险敞口。REITs因其强劲的资产负债表而为2023年的经济不确定性做好了准备。2023年，更高的利率环境将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。但REITs处于较有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买。平均而言，REITs在过去六次经济衰退期间和之后的表现优于私人房地产和更广泛的股票市场。REITs正以强劲的经营业绩进入经济增长放缓的时期，并为2023年的经济不确定性做好了准备。比如2005年REITs的债务期限刚刚超过 59 个月（近五年），但 2021年已升至89 个月（近七年半）的峰值。2022年债务期限略有缩短，因为新债券发行量远低于历史水平，但仍接近历史高位。自2005年以来固定利率占总债务的比例从 2005年的73%增加到2021年和2022年的85%以上。在房地产投资信托基金转向固定利率债务的同时，其债务的平均利率已经下降。房地产投资信托基金的加权平均利率已从2005年的5.9%降至2022年第三季度的3.6%。由于可变利率债务的风险敞口较少，到期的平均期限较长，房地产投资信托基金以低利率锁定债务，限制了其在2023年对更高利率的风险敞口。四、利息支出，因为净运营收入（NOI）的份额较低。过去几年，该行业杠杆率降低的一个结果是利息支出占NOI的比例降低。2009年，利息支出占NOI的比例为37%。从那时起，由于房地产投资信托基金降低了杠杆率并以低利率债务融资，该指标经历了急剧下降。截至2022年第三季度，这一比例为 18.9%，其中87.2%的债务为固定利率。与2005年的水平相比，所有部门的利息支出占NOI的比例都有所下降。值得注意的是，即使是今天利息支出与NOI比率最高的细分行业，其水平也低于2005年35.4%的行业平均水平。自2005年以来截至2022年三季度末，住宅对NOI的利息支出降幅最大，下降了22个基点，其次是数据中心和零售，均下降了20个基点；木材和数据中心的利息支出都远低于行业平均水平，低于10%，并且倾向于将利息支出保持在低于行业平均水平的水平；住宿/度假村和医疗保健分别高于平均水平，分别为23.2%和26.1%。医疗保健的利息支出份额降幅最小，仅下降了2个基点。2023年，更高的利率环境将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。但房地产投资信托基金相较于其他潜在对手处于有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买，因为它们有效地管理了资产负债表。2023年，我们预计有更多机构投资者可能会考虑将房地产投资信托基金作为投资组合完成策略的一部分，以获得地域多元化或行业多元化，或增强其投资组合的 ESG 属性。房地产投资信托基金通过让投资者更好地进入现代经济的房地产行业（如手机信号塔、数据中心、自助存储、医疗保健、工业和物流）来提供行业多元化。截至2022年末，房地产投资信托基金提供地域多元化;全球共有865个上市的房地产投资信托基金，遍布40多个国家和地区，股票市值合计达2.5万亿美元。房地产投资信托基金增强了投资组合的ESG属性，因为它们提供了在环境管理，社会责任和良好治理方面表现较佳的途径。

展望后市，随着油价和大宗商品价格节节攀高，通胀成为今年的投资主线，以美联储为首的央行正在为应对通胀开始逐步收紧货币政策。REITs股价对利率前景的变化一直很敏感，包括美联储设定的短期利率和更多地受市场力量支配的长期利率。市场利率通常在宏观经济状况走强期间上升，而这种走强往往会推动房地产投资信托基金投资表现积极。宏观经济状况的加强通常会导致更高的入住率，更强劲的租金增长，来自运营（FFO）和净营业收入（NOI）的资金增加，房地产价值上升以及向投资者支付的股息增加。虽然美联储因通胀而紧缩周期为REIT回报与长期利率之间的相关性是否会保持正相关带来了额外的不确定性，但值得注意的是，REITs在通胀高于平均水平的时期历来表现优异。根据全美REITs协会的分析显示，美国REITs在1992年第一季度至2021年第四季度国债收益率上升的85%期间取得了正总回报。REITs在利率上升的时期，滚动四季度的平均回报率为16.55%，而非上升利率时期为10.68%。此外，REITs在国债收益率上升的一半时期内跑赢了标准普尔500指数。从历史上看，利率上升期与REITs回报率之间的正相关与基本面的改善是一致的。发达REITs为未来更高利率做好了准备，加强了其资产负债表，并减少了利率风险敞口。