高茜 - 基金投资策略和运作
最后更新于：2026-06-30
基金投资策略和运作分析
管理人对宏观经济、证券市场及行业走势的简要展望
嘉实全球房地产(QDII)070031.jj嘉实全球房地产证券投资基金2026年中期报告 
本基金主要投资于全球房地产证券。投资流程侧重于自下而上主动选券，并辅以基于经济增长和通胀的自上而下的分析框架。本基金在2026年上半年按区域持续超配北美和中国，日本保持基本平配，并继续低配其他区域。在六月底按板块继续超配养老公寓、仓储，增加了对数据中心的配置，继续低配酒店、办公楼和住宅。 全球REITs作为既有股息又有温和成长还能抗通胀的资产，有一定配置价值。REITs稳健的资产负债表和低债务成本可能会使之比私人房地产更具竞争优势。2022年之后REITs的表现通常与10年美债收益率走势成反比，以10年美债收益率衡量的实际利率和美国REITs表现的相关性最强，而非美债曲线短端的变化。
2026年上半年与富时EPRA/NAREIT发达市场指数（FTSE EPRA/NAREIT Developed Index）相比，美国REITs的表现最为出色，紧随其后的是英国、澳大利亚、加拿大以及除英国以外的欧洲地区；日本及除日本以外的亚洲地区表现滞后，且是仅有的两个录得负收益的区域。在美国，除活动房屋（manufactured housing）外，所有板块均录得正收益。 全球流动性风险仍在可控范围内。美联储今年加息的可能性较低。美国核心通胀已见顶，其同比增速预计将从第三季度开始逐步回落。尽管美联储维持利率不变，仍处于限制性区间，美国经济依然展现出韧性。美国经济受益于人工智能投资、财富效应、财政支出及关税退款。人工智能资本支出正从“股权驱动增长”的叙事转向信贷融资周期。消费者信心调查依然疲软，但硬数据（如零售销售额）却表现出惊人的韧性。欧洲正面临能源冲击带来的价格压力，不过这种压力已不可与2022年的情况同日而语。市场隐含通胀预期较此前高点回落；预计通胀将于2026年12月见顶，可能未来几个月还将加息一次，但不会开启新的加息周期。 美国商业地产运营基本面保持稳健，前景已现改善迹象。企业债券利差处于历史低位，融资与交易活动有所改善，价格发现机制亦得到优化。美国同店净营业收入（NOI）增长高于长期平均水平，资产价格开始回升。从估值角度看，REITs相较于标普500指数的估值差已基本回归常态，同时市场对2026/2027年营运现金流（FFO）的增长预期也有所上调。此外并购活动的加速也表明资本信心正在增强，为REITs投资者营造了更为有利的市场环境。与此同时，中东冲突的持续影响以及对人工智能（AI）如何影响就业的长期担忧，都是需要保持谨慎的理由。 欧洲Reits持续受到中东局势发展及债券收益率同步变动的影响。企业财报表现乐观，管理层普遍反映租户需求保持稳定，且鲜有迹象显示成本通胀压力卷土重来。然而，受融资成本及物业估值持续不确定性的影响，欧洲各地的交易活动依然低迷。因此，上市房地产板块的折价幅度处于历史高位，促使企业在资本配置方面保持审慎并采取选择性策略。 在香港，资产估值处于合理水平。新加坡商业地产前景向好，复苏步伐有所放缓。尽管地缘政治局势充满不确定性，日本房地产市场的基本面依然稳健。澳大利亚市场的基本面也在改善。
建信纳斯达克100指数（QDII）A人民币539001.jj建信纳斯达克100指数型证券投资基金2026年中期报告
本基金跟踪的标的指数为纳斯达克100指数，基金业绩比较基准为：人民币计价的纳斯达克100指数收益率×95%+银行活期存款税后收益率×5%。报告期内，根据基金合同规定，采取了对指数的抽样复制策略，较好控制了基金年化跟踪误差和日均跟踪偏离度。 报告期内，基金总规模较为稳定，部分交易日基金出现了较大比例的申赎，单日大比例的申赎会对持仓结构造成一定影响，从而放大基金的跟踪偏离度和跟踪误差。管理人通过对组合的适当调整，尽力降低了这些不利影响。
2026年上半年，受地缘冲突影响原油价格大幅上涨，美国通胀预期快速上升。美联储新任主席沃什首秀偏鹰，市场从“降息”迅速转向“加息”交易，实际利率上行与强美元共振引发资产价格大幅波动，美联储面对市场的不确定性选择继续观察数据。10年期美债收益率较2025年末上行26BP，收于4.44%，美元指数上涨2.97%至101.19，纳斯达克100指数深度回调后上涨19.91%，最终收于30276.35。美国6月CPI同比3.5%，预期3.8%，前值4.2%；6月CPI季调环比-0.4%，预期-0.1%，前值0.5%。6月核心CPI同比2.6%，预期2.8%，前值2.9%；6月核心CPI季调环比0.0%，预期0.2%，前值0.2%。最新公布的美国6月ISM制造业PMI指数录得53.3，低于预期值53.9，也低于前值54.0，数据上看，美国ISM制造业PMI上半年持续处于荣枯线以上。6月ISM服务业PMI指数录得54.0,持平于预期值54.0，但低于前值54.5。最新公布的美国6月新增非农就业人数5.7万人，低于预期值的11.3万人。美国6月失业率为4.2%，低于前值4.3%。最新的议息会议美联储按兵不动，6月能源价格回落带来通胀缓和，但核心PCE仍然明显高于2%的目标，市场一致预期为最早9月加息，年内可能加息1到2次。 随着中东地缘冲突的平息，国际原油价格已经大幅回落，但仍高于战前。如果原油价格处于高位且持续时间足够长，全球将面临通胀上行以及货币政策不得不趋紧的环境，未来美国经济衰退的可能增大，美国市场投资者的风险偏好会受到不利影响，预计将给纳斯达克100指数带来压力。另一方面，随着新一代人工智能技术的突破并向应用端扩散，以纳斯达克100指数为代表的科技股或将迎来中长期慢牛行情。
嘉实全球房地产(QDII)070031.jj嘉实全球房地产证券投资基金2026年第1季度报告
本基金主要投资于全球房地产证券。投资流程侧重于自下而上主动选券，并辅以基于经济增长和通胀的自上而下的分析框架。本基金在2026年第一季度按区域持续超配北美和中国，日本保持基本平配，并继续低配其他区域。按行业继续超配养老公寓、仓储，增加了对数据中心的配置，继续低配酒店、办公楼和住宅。 目前全球经济周期位置到流动性环境都对2026年的资本市场相对友好。但二战后联盟体系正在瓦解，宏观复杂性仍在上升。2026年第一季度中东冲突重燃，影响广泛，主要集中在能源断供、粮食安全、通胀压力、供应链断供等方面，并且市场的金融避险情绪上升。美国商业房地产的前景保持稳定，其中养老公寓，仓储受益于2026年可能的结构性降关税政策。美国商业地产交易继续复苏，利好因素包括新增供应减少-与几年前相比，美国物流和住宅的新开工量下降了65%。美国经济具备韧性，这得益于稳健的公司收益以及围绕人工智能投资的强劲资本支出；不过和美国低收入消费者群体相关的部分出现疲弱信号。日本公寓和商业地产价格的上涨幅度超过了建筑成本，而独栋住宅价格的上涨主要与建筑成本保持一致。日本办公楼市场依然供不应求，尤其是优质物业，租金强劲增长势头预计将持续。物流物业的空置率仍然很高，但空置空间主要集中在新建建筑，而建筑成本飙升可能导致供应量和空置率大幅下降。中国在促进房价的企稳乃至回升，以加强提振劳动者收入的举措提振居民部门的信心。 全球REITs作为既有股息又有温和成长还能抗通胀的资产，有一定配置价值。REITs稳健的资产负债表和低债务成本可能会使之比私人房地产更具竞争优势。2022年之后REITs的表现通常与10年美债收益率走势成反比，以10年美债收益率衡量的实际利率和美国REITs表现的相关性最强，而非美债曲线短端的变化。不过市场可能低估了美国2026年长端降息的潜在幅度，REITs作为利率敏感型资产仍有交易窗口期。 截至本报告期末本基金份额净值为1.100元；本报告期基金份额净值增长率为0.27%，业绩比较基准收益率为-0.37%。
建信纳斯达克100指数（QDII）A人民币539001.jj建信纳斯达克100指数型证券投资基金2026年第一季度报告
受中东地缘局势影响，2026年一季度10年期美债收益率较2025年年末上涨12BP，收于4.30%，美元指数上涨1.64%至99.88，纳斯达克100指数收于23740.19，较去年年末大幅下跌5.98%。如果原油价格处于高位且持续时间足够长，全球将面临通胀上行以及货币政策不得不趋紧的环境，未来美国经济衰退的可能增大，美国市场投资者的风险偏好会受到不利影响，预计将给纳斯达克100指数带来压力。另一方面，随着新一代人工智能技术的突破并向应用端扩散，以纳斯达克100指数为代表的科技股或将迎来中长期慢牛行情。 报告期内，管理人较好地控制了基金年化跟踪误差和日均跟踪偏离度。基金总规模较为稳定，部分交易日基金出现了较大比例的申赎，单日大比例的申赎会对持仓结构造成一定影响，从而放大基金的跟踪偏离度和跟踪误差。管理人通过对组合的适当调整，尽力降低了这些不利影响。 本报告期本基金A净值增长率-7.67%，波动率1.15%，业绩比较基准收益率-7.06%，波动率1.15%。本报告期本基金C净值增长率-7.74%，波动率1.15%，业绩比较基准收益率-7.06%，波动率1.15%。本报告期本基金D净值增长率-7.74%，波动率1.15%，业绩比较基准收益率-7.06%，波动率1.15%。
嘉实全球房地产(QDII)070031.jj嘉实全球房地产证券投资基金2025年年度报告
本基金主要投资于全球房地产证券。投资流程侧重于自下而上主动选券，并辅以基于经济增长和通胀的自上而下的分析框架。本基金2025上半年主要超配北美和香港，并低配其他区域。第三季度按区域将北美从超配转为平配，保持对香港的超配，新增对日本的超配，并继续低配其他区域。第四季度按区域将北美从平配转为略超配，而日本从超配转为平配，保持对香港的超配，并继续低配其他区域。
目前全球经济周期位置到流动性环境都对2026年的资本市场相对友好。美国商业房地产的前景保持稳定，商业地产交易继续复苏，商业地产价格向好。利好因素包括新供应量减少（与几年前相比，美国物流和住宅的新开工量下降了65%）和资金成本改善。其中养老公寓，仓储受益于2026年可能的结构性降关税政策。美国经济具备韧性，这得益于稳健的公司收益、利润率优势以及围绕人工智能投资的强劲资本支出。虽然和美国低收入消费者群体相关的部分出现疲弱信号，消费者信心调查数据疲软，但零售销售等硬性数据却出人意料地保持韧性。就业问题已取代通胀成为美联储的首要关注点，促使投资者预期美联储在2026年继续降息。 香港房地产市场可能触底企稳的机会。当前可能处于牛熊转折点，复苏顺序依次为住宅、零售、办公。香港一手及二手住宅销售正从低迷中逐步走出。二手房价格持续上涨，价格中枢稳步抬升。香港零售和办公租金仍然承压但回报率稳定，进一步调整空间可能有限。美国可能开启降息周期，有助于香港银行同业拆息维持低位。日本商业地产受益于供需紧平衡，利率温和上行但金融环境仍然偏松。日本公寓和商业地产价格和租金持续上涨，且上涨幅度超过了建筑成本。日本房地产贷款上升，未见收紧迹象。 长期以来，全球房地产配置一直是构建多资产投资组合的重要基石，为投资者提供通胀保护和多元化收益。全球REITs和房地产长期表现高度相关，而REITs流动性更好，并且灵活提供多种业态资产敞口。REITs拥有房地产现金流，但短期会经历类似股票的估值波动和回撤。REITs应该在投资者的房地产配置中占有一席之地；REITs和直接持有的房地产或私人房地产基金相结合，可以改善风险调整后回报状况。稳健的资产负债表和低债务成本可能会使REITs比私人房地产更具竞争优势。
建信纳斯达克100指数（QDII）A人民币539001.jj建信纳斯达克100指数型证券投资基金2025年年度报告
报告期内，根据基金合同规定，采取了对指数的抽样复制策略，较好控制了基金年化跟踪误差和日均跟踪偏离度。报告期内，基金总规模较为稳定，部分交易日基金出现了较大比例的申赎，单日大比例的申赎会对持仓结构造成一定影响，从而放大基金的跟踪偏离度和跟踪误差。管理人通过对组合的适当调整，尽力降低了这些不利影响。
2025年，美国经济因消费强劲依然保持韧性，CPI持续温和下行，制造业景气度长时间处于收缩区间，但服务业维持较强韧性，处于扩张区间。另外，鉴于通胀的缓解以及对经济放缓和失业数据的担忧，美联储分别于9月、10月和12分别降息25BP，市场预期2026年美联储降息幅度有限。2025年，10年期美债收益率较2024年大幅下行40BP，收于4.18%，美元指数下行9.41%至98.27，纳斯达克100指数上涨20.17%，收于25249.85点。美国12月CPI同比2.7%，预期2.7%，前值2.7%；12月CPI季调环比0.3%，预期0.3%。12月核心CPI同比2.6%，预期2.7%，前值2.6%；12月核心CPI季调环比0.2%，预期0.3%。美国12月ISM制造业PMI指数录得47.9，低于预期值48.4，也低于前值48.2，数据上看，美国ISM制造业PMI持续改善但仍在荣枯线以下。美国12月新增非农就业人数5万人，低于预期值的7万人。美国12月失业率较前值4.6%下降至4.4%。12月，美联储正式宣布将联邦基金利率的目标区间下调25BP至3.50%-3.75%，为年内第三次降息，本年度降息幅度已达75BP，同时点阵图暗示2026年仅有一次降息。 2026年，美国经济因财政刺激而保持韧性，但潜在的二次通胀可能性抑制了美联储的降息空间，历史高位的估值也有可能影响美国市场投资者的风险偏好，纳斯达克100指数的上涨将主要受盈利驱动。另一方面，随着新一代人工智能技术的突破并向应用端扩散，以纳斯达克100指数为代表的科技股或将迎来中长期慢牛行情。
嘉实全球房地产(QDII)070031.jj嘉实全球房地产证券投资基金2025年第3季度报告
本基金在2025年第三季度按区域将北美从超配转为平配，保持对香港的超配，新增对日本的超配，并继续低配其他区域。鉴于美国GDP放缓，本基金在投资组合周期性方面继续维持低配。按行业继续超配养老公寓，低配酒店、办公楼和数据中心。 世界主要经济体之间可能会出现持久的经济和贸易战。美国商业房地产的前景保持稳定。我们积极关注香港房地产市场可能触底企稳的机会。当前可能处于牛熊转折点，复苏顺序依次为住宅、零售、办公。美国可能开启降息周期，有助于香港银行同业拆息维持低位。 全球REITs作为既有股息又有温和成长还能抗通胀的资产，有一定配置价值。REITs 稳健的资产负债表和低债务成本可能会使之比私人房地产更具竞争优势。2022年之后REITs的表现通常与 10 年美债收益率走势成反比，以10年美债收益率衡量的实际利率和美国REITs表现的相关性最强，而非美债曲线短端的变化。不过市场可能低估了美国明年长端降息的潜在幅度，REITs作为利率敏感型资产仍有交易窗口期。 截至本报告期末本基金份额净值为1.107元；本报告期基金份额净值增长率为1.23%，业绩比较基准收益率为3.50%。
建信纳斯达克100指数（QDII）A人民币539001.jj建信纳斯达克100指数型证券投资基金2025年第三季度报告
三季度，10年期美债收益率较二季度下跌8BP，收于4.16%，美元指数小幅反弹1.09%至97.82，纳斯达克100指数收于24679.99，较二季度大幅上涨8.82%。关税政策的不确定性将给美国通胀以及全球经济带来压力，使得美联储货币政策有持续降息空间，但也意味着未来美国经济衰退的可能增大，美国市场投资者的风险偏好会受到不利影响，纳斯达克100指数的盈利将受到考验。另一方面，随着新一代人工智能技术的突破并向应用端扩散，以纳斯达克100指数为代表的科技股或将迎来中长期慢牛行情。 报告期内，管理人较好地控制了基金年化跟踪误差和日均跟踪偏离度。基金总规模较为稳定，部分交易日基金出现了较大比例的申赎，单日大比例的申赎会对持仓结构造成一定影响，从而放大基金的跟踪偏离度和跟踪误差。管理人通过对组合的适当调整，尽力降低了这些不利影响。 本报告期本基金A净值增长率7.51%，波动率0.65%，业绩比较基准收益率7.61%，波动率0.67%。本报告期本基金C净值增长率7.43%，波动率0.65%，业绩比较基准收益率7.61%，波动率0.67%。本报告期本基金D净值增长率7.43%，波动率0.65%，业绩比较基准收益率7.61%，波动率0.67%。
嘉实全球房地产(QDII)070031.jj嘉实全球房地产证券投资基金2025年中期报告
本基金在2025年上半年按区域继续超配北美，新增对香港的超配，并继续低配其他区域。鉴于美国GDP放缓，本基金在投资组合周期性方面维持低配。按行业继续超配养老公寓，低配酒店、办公楼和数据中心，并降低了对住宅的配置。
世界主要经济体之间可能会出现持久的经济和贸易战。美联储表示关税不确定性是其按兵不动的主要原因。虽然全球关税斗争还会有所反复，但最终的税率大概率将在一个可预见、可接受的范围之内。美国商业房地产的前景保持稳定，通货膨胀已回到美联储处于观望状态的水平。各个REITs子版块的基本面正在缓慢改善，交易进一步活跃。未来两年新增供应将持续减少，银行贷款正在放松，首次公开募股（IPO）家数预计2025年将比2024年有所上升。 我们积极关注香港房地产市场可能触底企稳的机会。香港住宅价格2025年上半年累计降幅收窄到-2%以内，5月和6月开始出现小幅环比上涨，整体较2024年的-7%显著改善。2026年可能迎来房价上行周期，但考虑新房高库存（去化周期37个月），上行斜率可能较缓。日益增长的IPO管道推动了办公需求的回升，已看到办公市场趋于稳定的迹象。较低的HIBOR也提供了支持。 全球REITs作为既有股息又有温和成长还能抗通胀的资产，有一定配置价值。REITs 稳健的资产负债表和低债务成本可能会使之比私人房地产更具竞争优势。2022年之后REITs的表现通常与 10 年美债收益率走势成反比。目前特朗普政府各项政策推动美国通胀韧性，延缓美联储降息步伐。不过市场可能低估了美国明年长端降息的潜在幅度，REITs作为利率敏感型资产仍有交易窗口期。
建信纳斯达克100指数（QDII）A人民币539001.jj建信纳斯达克100指数型证券投资基金2025年中期报告
本基金跟踪的标的指数为纳斯达克100指数，基金业绩比较基准为：人民币计价的纳斯达克100指数收益率×95%+银行活期存款税后收益率×5%。报告期内，根据基金合同规定，采取了对指数的抽样复制策略，较好控制了基金年化跟踪误差和日均跟踪偏离度。 报告期内，基金总规模较为稳定，部分交易日基金出现了较大比例的申赎，单日大比例的申赎会对持仓结构造成一定影响，从而放大基金的跟踪偏离度和跟踪误差。管理人通过对组合的适当调整，尽力降低了这些不利影响。
2025年上半年，受美国政府全面加征关税以及移民政策的冲击，美国经济不确定性增加，通胀预期快速上升，资产价格大幅波动。市场在“滞”与“胀”中摇摆，美联储面对市场的不确定性选择继续观察数据。10年期美债收益率较2024年末下行34BP，收于4.24%，美元指数下跌10.79%至96.77，纳斯达克100指数深度回调后上涨7.93%，最终收于22679.01。美国6月CPI同比2.7%，预期2.6%，前值2.4%；6月CPI季调环比0.3%，预期0.3%，前值0.1%。6月核心CPI同比2.9%，预期2.9%，前值2.8%；6月核心CPI季调环比0.2%，预期0.3%，前值0.1%。最新公布的美国6月ISM制造业PMI指数录得49.0，高于预期值48.8，也高于前值48.5，数据上看，美国ISM制造业PMI持续处于荣枯线以下。6月ISM服务业PMI指数录得50.8,高于预期值50.5和前值49.9。最新公布的美国6月新增非农就业人数14.7万人，高于预期值的10.6万人。美国6月失业率为4.1%，低于前值4.2%。最新的议息会议美联储按兵不动，美国贸易政策不确定性带来的通胀影响使得美联储需要更多的时间窗口来观察数据，最新一致预期为10月降息，2025年还有不到2次的降息。 关税政策的不确定性将给美国通胀以及全球经济带来压力，使得美联储货币政策有持续降息空间，但也意味着未来美国经济衰退的可能增大，美国市场投资者的风险偏好会受到不利影响，纳斯达克100指数的盈利将受到考验。另一方面，随着新一代人工智能技术的突破并向应用端扩散，以纳斯达克100指数为代表的科技股或将迎来中长期慢牛行情。
嘉实全球房地产(QDII)070031.jj嘉实全球房地产证券投资基金2025年第1季度报告
本基金在2025年第一季度按区域继续超配北美，并继续低配其他区域。本基金按行业降低了数据中心和办公楼REITs的配置，增加了住宅和工业REITs配置，并继续超配医疗健康REITs。DeepSeek横空出世大幅提高了算力使用效率，AI算力需求的逻辑短期受到挑战，北美数据中心建设可能正在形成泡沫。 全球REITs作为既有股息又有温和成长还能抗通胀的资产，有一定配置价值。北美商业地产交易活动仍然有待复苏，REITs 稳健的资产负债表和低债务成本可能会使之比私人房地产更具竞争优势。2022年之后REITs的表现通常与 10 年美债收益率走势成反比。目前美国政府各项政策推动美国通胀韧性，延缓美联储降息步伐。不过市场可能低估了美国明年长端降息的潜在幅度，REITs作为利率敏感型资产仍有交易窗口期。 截至本报告期末本基金份额净值为1.125元；本报告期基金份额净值增长率为-0.63%，业绩比较基准收益率为1.58%。
建信纳斯达克100指数（QDII）A人民币539001.jj建信纳斯达克100指数型证券投资基金2025年第一季度报告
报告期内，管理人较好地控制了基金年化跟踪误差和日均跟踪偏离度。基金总规模较为稳定，部分交易日基金出现了较大比例的申赎，单日大比例的申赎会对持仓结构造成一定影响，从而放大基金的跟踪偏离度和跟踪误差。管理人通过对组合的适当调整，尽力降低了这些不利影响。 2025年一季度，美国经济增速放缓，制造业景气度再度进入收缩状态，服务业景气度虽在扩张区间但也已放缓。加之，受美国政府全面加征关税的预期影响，通胀预期快速上升，居民消费意愿下降，市场在“滞”与“胀”中摇摆。10年期美债收益率较去年年末下行35BP，收于4.23%，美元指数下跌3.95%至104.19，纳斯达克100指数较去年年末下跌8.25%，收于19278.45。美国2月CPI同比2.8%，预期2.9%，前值3.0%；3月CPI季调环比0.2%，预期0.3%，前值0.5%。2月核心CPI同比3.1%，预期3.2%，前值3.3%；2月核心CPI季调环比0.2%，预期0.3%，前值0.4%。最新公布的美国3月ISM制造业PMI指数录得49，低于预期值49.5，也低于前值50.3，数据上看，美国ISM制造业PMI又下降至荣枯线以下。3月ISM服务业PMI指数录得50.8,但均低于预期值52.9和前值53.5。最新公布的美国3月新增非农就业人数22.8万人，高于预期值的14万人。美国3月失业率较前值4.1%小幅上升至4.2%。3月的议息会议美联储按兵不动，好坏参半的经济数据意味着美联储需要更多的时间窗口来观察数据，利率路径维持不变，2025年还有2次左右的降息。 关税政策的不确定将给美国通胀以及全球经济带来压力，使得美联储货币政策有持续降息空间，但也意味着未来美国经济衰退的可能增大，美国市场投资者的风险偏好会受到不利影响，纳斯达克100指数的盈利将受到考验。另一方面，随着新一代人工智能技术的突破并向应用端扩散，以纳斯达克100指数为代表的科技股或将迎来中长期慢牛行情。 本报告期本基金A净值增长率-8.81%，波动率1.41%，业绩比较基准收益率-7.95%，波动率1.41%。本报告期本基金C净值增长率-8.88%，波动率1.41%，业绩比较基准收益率-7.95%，波动率1.41%。本报告期本基金D净值增长率-11.88%，波动率1.50%，业绩比较基准收益率-11.81%，波动率1.48%。