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{"stock":{"_id":3000000019495,"name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","status":"normal","indexFundFlag":1,"stockCode":"019495","tickerId":19495,"shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币C","currency":"CNY","fundCollectionId":4000050380000,"inceptionDate":"2023-09-14T16:00:00.000Z","exchange":"jj","masterFundFlag":null,"activeFundFlag":null,"classificationFlag":null,"closedEnd":null,"etfFundFlag":null,"feederFundFlag":null,"lofFundFlag":null,"pensionTargetFlag":null,"pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","followedNum":5,"fundCollection":{"exchange":"jjgs","stockType":"fund_collection","stockCode":"50380000","tickerId":50380000,"name":"摩根基金管理（中国）有限公司"},"managers":[{"name":"张军","stockType":"fund_manager","stockCode":"8801318784","exchange":"fm","tickerId":2610080160}],"hotMetrics":{"fss":{"stockId":3000000019495,"type":"fss","f_s_s_d":"2024-06-29T16:00:00.000Z","f_ins_h_s_r":0.0051,"f_ind_h_s_r":0.9948999999999999,"f_h_a":3548,"f_h_s_a":4897,"f_ind_h_s_r_c_hy":0.0031999999999998696,"f_ins_h_s_r_c_hy":-0.0031999999999999997,"last_data_date":"2025-06-29T16:00:00.000Z","f_ind_h_s_r_c_1y":0.1983999999999998,"f_ins_h_s_r_c_1y":-0.19840000000000002},"fpr":{"stockId":3000000019495,"type":"fpr","f_p_r_fys_ssc":573,"f_p_r_fys_ssrp":0.22377622377622378,"f_p_r_m1_ssc":586,"f_p_r_m1_ssrp":0.35555555555555557,"f_p_r_m3_ssc":575,"f_p_r_m3_ssrp":0.15505226480836237,"f_p_r_m6_ssc":567,"f_p_r_m6_ssrp":0.2049469964664311,"f_p_r_y1_ssc":544,"f_p_r_y1_ssrp":0.6353591160220995,"f_cagr_p_r_fs_ssc":585,"f_cagr_p_r_fs_ssrp":0.4503424657534247,"f_p_r_y2_ssc":486,"f_p_r_y2_ssrp":0.6391752577319587},"fp":{"stockId":3000000019495,"type":"fp","f_p_r_d1":-0.02261643932433388,"f_cagr_p_r_fs":0.08687815821447376,"f_p_r_m1":0.08286211396259247,"f_p_r_m3":0.05360795654934036,"f_p_r_fys":0.06776753163199656,"f_p_r_m6":0.06571061643835607,"f_p_r_y1":0.0996834278141796,"last_data_date":"2026-04-28T16:00:00.000Z","f_p_r_y2":0.23527952365200133},"ff":{"stockId":3000000019495,"type":"ff","f_m_f":1293920,"f_m_f_r":0.008,"f_c_f":404350,"f_c_f_r":0.0025,"f_m_a_c_f":1698270,"f_m_a_c_f_r":0.0105,"f_m_c_f_d":"2024-06-29T16:00:00.000Z","f_c_fr":0.002,"f_fr_d":"2025-09-29T16:00:00.000Z","f_m_fr":0.008,"f_mac_fr":0.01},"f_nlacan":{"stockId":3000000019495,"type":"f_nlacan","f_nv_d":"2026-04-28T16:00:00.000Z","f_nv":1.4937,"f_nv_cr":-0.003535690460306995},"f_as":{"stockId":3000000019495,"type":"f_as","f_tas":16132649.5262,"f_tas_d":"2026-03-30T16:00:00.000Z"}},"masterSlaveFunds":[{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1}],"shareholdings":[{"date":"2026-03-30T16:00:00.000Z","declarationDate":"2026-04-21T16:00:00.000Z","fundId":3000000005613,"stockId":100000104560900,"holdings":31385,"marketCap":28704918,"netValueRatio":0.0986,"quarterlyChange":0.006156628992411317,"stock":{"stockType":"company","stockCode":"PLD","exchange":"nyse","name":"安博","tickerId":104560900}},{"date":"2026-03-30T16:00:00.000Z","declarationDate":"2026-04-21T16:00:00.000Z","fundId":3000000005613,"stockId":100000110123900,"holdings":4209,"marketCap":28548269,"netValueRatio":0.098,"quarterlyChange":0.259089459327422,"stock":{"stockType":"company","stockCode":"EQIX","exchange":"nasdaq","name":"易昆尼克斯","tickerId":110123900}},{"date":"2026-03-30T16:00:00.000Z","declarationDate":"2026-04-21T16:00:00.000Z","fundId":3000000005613,"stockId":100000076670400,"holdings":20269,"marketCap":27728692,"netValueRatio":0.0952,"quarterlyChange":0.042521009948693456,"stock":{"stockType":"company","stockCode":"WELL","exchange":"nyse","name":"WELLTOWER 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   本报告期摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币A份额净值增长率为：1.07%，同期业绩比较基准收益率为：-1.33%；　　摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币C份额净值增长率为：0.96%，同期业绩比较基准收益率为：-1.33%。","lastUpdated":"2026-04-22T15:35:03.239Z","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)2026年第1季度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=1480182","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486495","date":"2025-12-30T16:00:00.000Z","declarationDate":"2026-01-21T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"报告期内，基金净值小幅下跌，REITs指数表现落后于发达市场大盘股指（如标普500指数）。　　美联储在10月和12月的议息会议上分别将联邦基金利率下调了25个基点。由于市场投资者对降息有预期，市场反应较平淡，而是更关注明年新任主席的人选。　　报告期内，工业仓储和物流板块的总回报率领先，而医疗地产板块则落后。　　展望REITs后续的机会包括：1）随着CRE（商业地产）交易的增加，潜在估值增长机会有望提升；2）REITs有望继续引领全球房地产行业的发展，因为它们体现了未来十年定义房地产的大趋势:专业化、规模化、创新性和可持续性；3）越来越多的机构投资者或将寻求投资布局具有这些特征的CRE（商业地产）。包括养老金和主权财富基金在内的主要机构投资者越来越了解上述大趋势的重要意义，我们预计机构投资者加速布局全球REITs的趋势或将持续。　　在过去的几年时间里，REITs已经证明了他们善于驾驭更高的利率环境。我们谨慎乐观地认为，随着交易活动的增加，CRE市场将表现强劲。潜在的行业并购交易或将为REITs提供估值增长的机会。　　本基金在报告期内持续采取被动复制的投资策略，紧密跟踪指数表现。报告期间，管理人严格依据指数成分股的变动信息进行股票组合的调整，基于申购赎回情况增减股票组合，保持股票资产权重处于90%以上的高仓位区间。    本报告期摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币A份额净值增长率为：-2.39%，同期业绩比较基准收益率为：-2.89%；　　摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币C份额净值增长率为：-2.51%，同期业绩比较基准收益率为：-2.89%。","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.277Z","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)2025年年度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=1459153","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486494","date":"2025-09-29T16:00:00.000Z","declarationDate":"2025-10-27T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"报告期内，基金净值小幅上涨，涨幅小于发达市场大盘股指（如标普500）。　　美联储注意到劳动力市场疲软，将联邦基金利率下调了25个基点。尽管市场投资者对这次降息有充分预期，进一步降息的步伐和时间仍将继续取决于未来的数据，而联邦政府关门可能会使后续的决策变得复杂。　　截至9月30日，10年期美国国债收益率收于4.15%。股票型REITS指数的股息收益率为3.88%，而标准普尔 500指数的股息收益率为 1.11%。　　本季度内，医疗地产板块的总回报率领先，其次是多元地产板块。而电信、住宿/度假村和林业板块则落后。　　2025年，近2万名股东前往内布拉斯加州奥马哈朝圣，希望从传奇投资者沃伦·巴菲特那里汲取智慧和见解。会议的一大亮点是问答环节。除了公司业绩、领导层继任计划、经济前景等话题外，巴菲特还被问及对房地产投资的看法。当被问及为什么他仍然购买股票而不是房地产时，巴菲特表示，他过去做过一些房地产交易，但他认为房地产比股票难得多。谈判、多方参与以及完成房地产交易的时间（和确定性）都是挑战，相比之下，投资股票就可以一个人在一天内匿名、高效和确定地进行数亿美元的证券交易。　　对于与巴菲特有相同房地产观点的投资者来说，REITS是一个很好的解决方案。正如该行业65年来的发展所表明的那样，REITS就是房地产。REITS提供有吸引力的风险调整后回报，以及创收、多元化和潜在通胀保护的机会，同时它们可以通过快速、高效和确定的交易执行来提供这些好处。　　REITS具有理想的结构和市场特征，例如涵盖全球创新房地产行业、其中的公司治理良好且拥有充足的流动性。REITS的财务和业绩优势包括相对历史总回报表现良好、低投资管理费结构、能有效获得较低成本的公共和私人资源以及严格的资产负债表管理。REITS通过其房地产行业的专业化、规模化、灵活弹性的投资组合和卓越运营提供竞争和运营优势。　　对于那些寻求高效、及时地获得一流运营水平的高质量房地产投资组合的投资者来说，REITS或一个较佳的选择。REITS提供了广泛的投资选择，具有广泛的投资者吸引力。截至2024年底，全球共有1,021只上市REITS在运营，股票总市值超过2万亿美元。投资者可以使用上市房地产轻松快速地实现房地产行业和房地产投资组合的多元化。　　展望REITs后续的机会包括：1）随着CRE（商业地产）交易的增加，潜在估值增长机会有望增加；2）REITs有望继续引领全球房地产行业的发展，因为它们体现了未来十年房地产的大趋势:专业化、规模化、创新性和可持续性；3）越来越多的机构投资者或将寻求投资布局具有这些特征的CRE（商业地产）。包括养老金和主权财富基金在内的主要机构投资者越来越了解上述大趋势的重要意义，我们预计机构投资者加速布局全球REITs的趋势或将持续。　　在过去的几年时间里，REITs已经证明了它们善于驾驭更高的利率环境。我们谨慎乐观地认为，随着交易活动的增加，CRE市场将表现强劲。潜在的行业并购交易或将为REITs提供估值增长的机会。　　本基金在报告期内持续采取被动复制的投资策略，紧密跟踪指数表现。报告    本报告期摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币A份额净值增长率为：2.90%，同期业绩比较基准收益率为：2.34%；　　摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币C份额净值增长率为：2.78%，同期业绩比较基准收益率为：2.34%。","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.274Z","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)2025年第3季度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=1380946","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486493","date":"2025-06-29T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"2025年一季度富时发达市场REITs指数小幅上涨，表现好于标普500等股票指数。医疗保健板块表现最为突出；工业板块和电信板块的回报率紧随其后。表现不佳的板块是数据中心板块，这是由于市场对人工智能投资所引发的未来容量需求存在疑问。亚洲的住宿/度假村板块表现好于美国。　　二季度富时发达市场REITs指数在4月初下跌后触底反弹，回补跌幅并在期末小幅上涨。多元类、通信、和工业/办公、以及医疗保健等板块表现最为突出。表现不佳的板块是住宿/度假村板块。区域上欧洲的医疗保健板块和亚洲的办公、零售板块表现较好。","declarationDate":"2025-07-20T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.272Z","mo":"展望REITs 2025年的机会包括：1）随着CRE（商业地产）交易的增加，潜在估值增长机会有望增加；2）REITs有望继续引领全球房地产行业的发展，因为它们体现了未来十年定义房地产的大趋势:专业化、规模化、创新性和可持续性；3）越来越多的机构投资者或将寻求投资布局具有这些特征的CRE（商业地产）。包括养老金和主权财富基金在内的主要机构投资者越来越了解上述大趋势的重要意义，我们预计机构投资者加速布局全球REITs的趋势或将持续。　　在过去的两年里，REITs已经证明了他们善于驾驭更高的利率环境。对于2025年我们谨慎乐观地认为，随着交易活动的增加，CRE市场将更加强劲。潜在的行业并购交易或将为REITs提供估值增长的机会。　　本基金在报告期内持续采取被动复制的投资策略，紧密跟踪指数表现。报告期间，管理人严格依据指数成分股的变动信息进行股票组合的调整，基于申购赎回情况增减股票组合，保持股票资产权重处于90%以上的高仓位区间。","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"摩根富时发达市场REITS指数型证券投资基金(QDII)2025年中期报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=1345619","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486492","date":"2025-03-30T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"报告期内，富时发达市场REITs指数小幅上涨，表现好于标普500等股票指数。　　报告期内医疗保健板块表现最为突出；工业板块和电信板块的回报率紧随其后。表现不佳的板块是数据中心板块，这是由于市场对人工智能投资所引发的未来容量需求存在疑问。亚洲的住宿/度假村板块表现好于美国。　　展望REITs2025年的机会包括：1）随着CRE（商业地产）交易的增加，潜在增值增长机会有望增加；2）REITs有望继续引领全球房地产行业的发展，因为它们体现了未来十年定义房地产的大趋势:专业化、规模化、创新性和可持续性；3）越来越多的机构投资者将寻求投资布局具有这些特征的CRE（商业地产）。包括养老金和主权财富基金在内的主要机构投资者越来越了解上述大趋势的重要意义，在2024年加速布局全球REITs，我们预计这个趋势将在2025年持续。　　在过去的两年里，REITs已经证明了他们善于驾驭更高的利率环境。对于2025年我们谨慎乐观地认为，随着交易活动的增加，CRE市场将更加强劲。潜在的行业并购交易或将为REITs提供增值增长的机会。　　本基金在报告期内持续采取被动复制的投资策略，紧密跟踪指数表现。报告期间，管理人严格依据指数成分股的变动信息进行股票组合的调整，基于申购赎回情况增减股票组合，保持股票资产权重处于90%以上的高仓位区间。    本报告期摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币A份额净值增长率为：1.19%，同期业绩比较基准收益率为:0.48%;　　摩根富时发达市场REITs指数(QDII)人民币C份额净值增长率为：1.10%，同期业绩比较基准收益率为:0.48%。","declarationDate":"2025-04-21T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.269Z","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)2025年第1季度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=1277093","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486491","date":"2024-12-30T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"在报告期内，富时发达市场REITs指数经历了震荡调整的过程。2024年第一季度整体呈现小幅下跌态势，其中数据中心板块表现相对强劲，而自助仓储和通讯设施类别的REITs则相对落后。进入2024年第二季度，受美国一季度通胀数据的影响，市场对美联储降息预期有所动摇。4月，随着美股大盘的调整，富时发达市场REITs指数也出现一定幅度的回落。然而，5月和6月的通胀数据显示美国通胀压力有所缓解，这使得市场情绪得到提振，REITs指数随之企稳回升。通信类、医疗类和工业类REITs在这一阶段表现领先。进入2024年下半年，美联储在9月的议息会议上宣布降息50个基点，标志新一轮降息周期的开启。然而，年底之前的连续两次降息后，市场对未来的美联储政策路径产生了新的不确定性，这主要源于美联储主席鲍威尔偏鹰派的表态。这种预期变化导致美债收益率上行、美股出现回调。本基金在报告期内持续采取被动复制的投资策略，紧密跟踪指数表现。报告期间，管理人严格依据指数成分股的变动信息进行股票组合的调整，基于申购赎回情况增减股票组合，保持股票资产权重处于90%以上的高仓位区间。","declarationDate":"2025-01-21T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.266Z","mo":"展望2025年，我们预计全球经济或将逐步呈现“软着陆”态势，通胀压力有望得到进一步控制。我们看好REITs投资机会，并认为其未来的发展将主要体现在三个方面：首先，在商业地产交易活跃的大趋势下，REITs有望抓住更多的增值增长机会；其次，REITs有望继续引领全球房地产行业的发展，因为它们深刻体现了未来十年定义房地产行业的几大核心趋势，包括专业化、规模化、创新性和可持续性；最后，随着越来越多的机构投资者认识到这些长期趋势的重要性，预计包括养老金和主权财富基金在内的主要机构投资者或将在2025年持续加大对REITs的投资布局。尽管如此，REITs也面临一些潜在风险和不确定性：部分REITs子行业的基本面可能继续疲软，高利率环境对美国财政状况带来的挑战，以及关税政策的变化可能对商业地产市场产生的影响。总体而言，我们对2025年的市场保持谨慎乐观态度。考虑到交易活动可能进一步增加以及REITs在管理资产负债表方面的优势，我们认为商业地产市场有望迎来更强劲的表现，这将为REITs提供更多的增值机会和发展空间。","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"摩根富时发达市场REITS指数型证券投资基金(QDII)2024年年度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=1255461","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486490","date":"2024-06-29T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"报告期内，富时发达市场REITs指数在1季度时区间震荡，小幅下跌。数据中心板块表现相较于其他类型的REITs更强，自助仓储和通讯设施REITs表现落后。指数在4月随美股大盘下跌调整，因美国1季度的通胀相当有韧性，令市场投资人怀疑美联储的降息进程有可能推迟，或短期内不降息，甚至再次加息。随着2季度的通胀数据公布后，一定程度上减轻了对通胀持续居高不下的担忧，REITs指数在5月和6月期间止跌反弹。通信类、医疗类和工业类REITs领先其他类别。市场对于美联储降息的预期较去年年底时转为谨慎，在看到美国经济和通胀数据后，推迟了上半年就会降息的预期。美联储在3月的议息会议后果然按兵不动。本基金采取被动复制策略跟踪指数的表现。","declarationDate":"2024-07-18T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.264Z","mo":"展望后市，美联储委员们预计美国的利率政策已见顶，何时降息需要继续关注通胀回落情况，我们预计高利率环境还会持续一段时间，高利率环境将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。房地产投资信托基金处于有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买，因为它们更有效地管理了资产负债表。而利率见顶后的REITS往往可能有更好的表现，以往的历史和2023年4季度的反弹均体现了这一点。在货币政策紧缩周期结束后，REITs通常享有强劲的绝对和相对总收益表现.稳健的资产负债表将使REITs能够应对持续的经济不确定性，同时在收购和增长方面提供优势。2024年，我们预计有更多机构投资者可能会考虑将房地产投资信托基金作为投资组合构建策略的一部分，以获得地域多元化或行业多元化，或增强其投资组合的 ESG 属性。数据中心、电信塔和其他数字驱动的房地产 (包括工业设施) 可能会出现全球增长。5G技术的持续传播将导致蜂窝网络的进一步致密化，消费者的使用趋势也表明对带宽的需求在不断增加。人工智能驱动的需求浪潮可能会继续推动对数据中心需求的增加。电子商务，离岸和近岸的持续扩张可能会为工业部门带来未来的全球增长机会。","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"摩根富时发达市场REITS指数型证券投资基金(QDII)2024年中期报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=1149372","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb048648f","date":"2023-12-30T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"富时发达市场REITs指数在2023年1月份上涨期间跑赢股票指数，但在之后的回调中跑输。情绪面上，市场对美联储加息预期的变化左右了价格走势。美联储维持加息，并且语气偏鹰派。行业基本面上，硅谷银行事件意味着未来银行将收紧贷款标准，随之而来的是更高、更直接的衰退风险，房地产行业恐难以幸免。进入二季度，全球发达市场房地产信托基金（REITs）先跌后涨。随着对美联储加息进程见顶的预期，以及投资者对风险资产偏好改善，各分类板块表现参差不齐。下半年富时发达市场 REITs指数表现随全球股指下跌，通胀的顽固和经济的韧性超出原先的预期。美联储的利率政策偏鹰派，保留再次加息的可能性，被市场解读为更长时间的更高利率（higher for longer）。美10年期国债收益率上涨超过4.6%，预示着市场在尝试新的定价水平。各类REITs都有不同程度下跌，相对而言，数据中心板块跌幅较小，基础设施和办公板块跌幅较大。指数在10月上半月继续下跌，于下旬随美国10年期国债收益率见顶后开始反弹。美国10年期国债收益率一度升至5%，到12月底回落到4%以下。投资者越来越相信美联储加息进程已经结束了，并对未来进入降息周期报以很大的希望。富时发达市场REITs指数在四季度获得正回报。","declarationDate":"2024-01-21T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.261Z","mo":"我们预计美国的政策利率已见顶，但不会很快降息，高利率环境还会持续一段时间，高利率环境将转化为更高利率的可变债务和新债务，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。由于更有效地管理了资产负债表，房地产投资信托基金处于相对有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买。利率上升给金融和房地产市场带来了不利因素。与私募地产和股票相比，REITs首当其冲的是估值下降。在美联储处于或接近加息周期结束的情况下，观察公共房地产、私人房地产和股票市场在前几次美联储紧缩周期后的表现可以发现，利率见顶后的REITS往往有较好的表现，以往的历史和2023年四季度的反弹体现了这一点。在货币政策紧缩周期结束后，REITs通常享有强劲的绝对和相对总收益表现，稳健的资产负债表有望使REITs能够应对持续的经济不确定性，同时在收购和增长方面提供优势。2024年，我们预计有更多机构投资者可能会考虑将房地产投资信托基金作为投资组合策略的一部分，以获得地域多元化或行业多元化，或增强其投资组合的ESG属性。房地产投资信托基金通过让投资者更好地进入现代经济的房地产行业（如手机信号塔、数据中心、自助存储、医疗保健、工业和物流）来提供行业多元化。房地产投资信托基金提供地域多元化；截至2023年12月末，全球共有865个上市的房地产投资信托基金，遍布40多个国家和地区，股票市值合计超2.5万亿美元。房地产投资信托基金增强了投资组合的ESG属性，因为它们在环境管理，社会责任和良好治理方面表现较好。展望2024年及以后，数据中心、电信塔和其他数字驱动的房地产 (包括工业设施) 可能会出现全球性的增长。这在一定程度上是因为在全球关键地区有很大的扩张空间。使用趋势提供了对未来持乐观态度的理由。在电信塔中，5G技术的持续传播将导致蜂窝网络的进一步致密化，消费者使用趋势指出对带宽的需求不断增加。在数据中心，人工智能驱动的需求浪潮可能会继续推动对数据中心空间的需求增加。最后，电子商务，离岸和近岸的持续扩张可能会为工业部门带来未来的全球增长机会。","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"摩根富时发达市场REITS指数型证券投资基金(QDII)2023年年度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=1050888","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb048648e","date":"2023-06-29T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"报告期内，富时发达市场REITs指数在1月份上涨期间跑赢股票指数，但在之后的回调中跑输。情绪面上，市场对美联储加息预期的变化左右了价格走势。美联储维持加息，并且语气偏鹰派。行业基本面上，硅谷银行事件意味着未来银行将收紧贷款标准，随之而来的是更高、更直接的衰退风险，房地产行业恐难以幸免。进入二季度，发达市场REITs先跌后涨。随着对美联储加息进程见顶的预期，以及投资者对风险资产偏好改善，各分类板块表现参差不齐，相对而言办公楼、购物中心和林业板块在6月的反弹中涨幅领先，医疗和公寓板块表现落后，数据中心板块表现稳健，在REITs整体下跌时仍保持正收益。本基金采取被动复制策略跟踪指数的表现。","declarationDate":"2023-07-20T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.258Z","mo":"展望后市，虽然房地产投资信托基金可能无法幸免于当前的抵押贷款市场动荡，但股票REITs维持长期结构良好的资产负债表，杠杆率低，主要利用无担保债务和固定利率融资，并且锁定了较低的固定利率。资本市场对房地产投资信托基金开放，REITs成功发行无担保债务和股票。房地产投资信托基金还继续从运营收入（FFO）和净营业收入（NOI）收益中获取资金。凭借其强劲的资产负债表和稳健的经营业绩，房地产投资信托基金已做好充分准备，以应对这段经济和资本市场的不确定时期。随着更高的利率、更严格的承销标准和不断变化的房地产估值，许多私人房地产投资者无法面对当前的融资环境。这加剧了人们对房地产债务持有量以及个别商业抵押地产违约升级的可能性的担忧。这也增加了整个行业的感知风险。但平均而言，房地产投资信托基金通过保持与核心投资策略一致的杠杆比率并专注于无担保、固定利率和长期债务，限制了对这些挑战的敞口。进入无担保债务市场为美国公共股权房地产投资信托基金提供了优于许多私人房地产市场同行的竞争优势。2023下半年将继续带来经济不确定性，因为上半年美联储继续提高短期利率以降低通胀。尽管较高的利率环境通常会给房地产带来困难的经营环境，但房地产投资信托基金已将其资产负债表定位为在2023年具有弹性。自全球金融危机（GFC）结束以来，房地产投资信托基金通过降低杠杆和利息支出，使用固定利率债务以及增加其持有的债务期限来降低其对更高利率的风险敞口。一、房地产投资信托基金的杠杆率处于历史低位。以债务与市场资产衡量的杠杆率自2011年以来一直保持在40%以下，自2016年以来一直稳定在30%的中低范围内。截至2022年第三季度，杠杆率为34.5%，加权平均到期期限为 83.5个月，或超过7年。二、房地产投资信托基金拥有期限良好、结构良好的债务。房地产投资信托基金在高利率环境下管理杠杆还有很长的路要走，因为它们使用固定利率债务来长期锁定低利率。三、自全球金融危机结束以来，房地产投资信托基金通过降低杠杆和利息支出，使用固定利率债务以及增加其持有的债务期限来降低其对更高利率的风险敞口。REITs提升了资产负债表的稳健性，以便更好地应对2023年的经济不确定性。2023年，更高的利率环境将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。但房地产投资信托基金处于较有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买。平均而言，房地产投资信托基金在过去六次经济衰退期间和之后的表现优于私人房地产和更广泛的股票市场。房地产投资信托基金正以强劲的经营业绩进入经济增长放缓的时期，并为2023年的经济不确定性做好了准备。比如2005年的债务期限刚刚超过 59 个月（近五年），并在 2021年升至89 个月（近七年半）的峰值。2022年债务期限略有缩短，因为新债券发行量远低于历史水平，但仍接近历史高位。自2005年以来固定利率占总债务的比例，以及未偿债务总额的加权平均利率，都朝着有利于房地产投资信托基金的方向发展。固定利率债务的比例从 2005年的73%增加到2021年和2022年的85%以上。在房地产投资信托基金转向固定利率债务的同时，其债务的平均利率已经下降。房地产投资信托基金的加权平均利率已从2005年的5.9%降至2022年第三季度的3.6%。由于可变利率债务的风险敞口较少，到期的平均期限较长，房地产投资信托基金以低利率锁定债务，限制了其在2023年对更高利率的风险敞口。四、利息支出，因为NOI的份额较低。过去几年，该行业杠杆率降低的一个结果是利息支出占NOI的比例降低。2009年，利息支出占NOI的比例为37%。此后，由于房地产投资信托基金降低了杠杆率并以低利率债务融资，该指标经历了急剧下降。截至2022年第三季度，这一比例为 18.9%。如上所述，房地产投资信托基金的大部分债务也以固定利率计算，总债务的87.2%为固定利率。与2005年的水平相比，所有部门的利息支出占NOI的比例都有所下降。值得注意的是，即使是今天利息支出与NOI比率最高的行业，其水平也低于2005年35.4%的行业平均水平。自2005年以来，住宅对NOI的利息支出降幅最大，下降了22个基点，其次是数据中心和零售，均下降了20个基点。木材和数据中心的利息支出都远低于行业平均水平，低于10%，并且倾向于将利息支出保持在低于行业平均水平的水平。住宿/度假村和医疗保健分别高于平均水平，分别为23.2%和26.1%。医疗保健的利息支出份额降幅最小，仅下降了2个基点。2023年，更高的利率环境或将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。房地产投资信托基金处于有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买，因为它们有效地管理了资产负债表。2023下半年，我们仍然预计有更多机构投资者可能会考虑将房地产投资信托基金作为投资组合完成策略的一部分，以获得地域多元化或行业多元化，或增强其投资组合的 ESG 属性。房地产投资信托基金通过让投资者更好地进入现代经济的房地产行业（如手机信号塔、数据中心、自助存储、医疗保健、工业和物流）来提供行业多元化。","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"摩根富时发达市场REITS指数型证券投资基金(QDII)2023年中期报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=965477","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb048648d","date":"2023-03-30T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"报告期内，全球发达市场REITs先涨后跌，在1月份上涨期间跑赢MSCI发达市场指数，但在之后的回调中跑输。情绪面上，市场对美联储加息预期的变化左右了价格走势。美联储维持加息，并且语气偏鹰派。行业基本面上，硅谷银行事件意味着未来银行将收紧贷款标准，随之而来的是更高、更直接的衰退风险，房地产行业恐难以幸免。展望后市，2023年将继续带来经济不确定性，因为美联储或将继续提高短期利率以降低通胀。尽管较高的利率环境通常会给房地产带来困难的经营环境，但房地产投资信托基金已将其资产负债表定位为在2023年具有弹性。自全球金融危机（GFC）结束以来，房地产投资信托基金通过降低杠杆和利息支出，使用固定利率债务以及增加其持有的债务期限来降低其对更高利率的风险敞口。一、房地产投资信托基金的杠杆率处于历史低位。以债务与市场资产衡量的杠杆率自2011年以来一直保持在40%以下，自2016年以来一直稳定在30%的中低范围内。截至 2022 年第三季度，杠杆率约为 34.5%，加权平均到期期限约为 83.5 个月。二、房地产投资信托基金拥有期限良好、结构良好的债务。房地产投资信托基金在高利率环境下管理杠杆还有很长的路要走，因为它们使用固定利率债务来长期锁定低利率。三、自全球金融危机结束以来，房地产投资信托基金通过降低杠杆和利息支出，使用固定利率债务以及增加其持有的债务期限来降低其对更高利率的风险敞口。REITs因其强劲的资产负债表而为2023年的经济不确定性做好了准备。2023年，更高的利率环境将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。但REITs处于较有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买。平均而言，REITs在过去六次经济衰退期间和之后的表现优于私人房地产和更广泛的股票市场。REITs正以强劲的经营业绩进入经济增长放缓的时期，并为2023年的经济不确定性做好了准备。比如2005年REITs的债务期限刚刚超过 59 个月（近五年），但 2021年已升至89 个月（近七年半）的峰值。2022年债务期限略有缩短，因为新债券发行量远低于历史水平，但仍接近历史高位。自2005年以来固定利率占总债务的比例从 2005年的73%增加到2021年和2022年的85%以上。在房地产投资信托基金转向固定利率债务的同时，其债务的平均利率已经下降。房地产投资信托基金的加权平均利率已从2005年的5.9%降至2022年第三季度的3.6%。由于可变利率债务的风险敞口较少，到期的平均期限较长，房地产投资信托基金以低利率锁定债务，限制了其在2023年对更高利率的风险敞口。四、利息支出，因为净运营收入（NOI）的份额较低。过去几年，该行业杠杆率降低的一个结果是利息支出占NOI的比例降低。2009年，利息支出占NOI的比例为37%。从那时起，由于房地产投资信托基金降低了杠杆率并以低利率债务融资，该指标经历了急剧下降。截至2022年第三季度，这一比例为 18.9%，其中87.2%的债务为固定利率。与2005年的水平相比，所有部门的利息支出占NOI的比例都有所下降。值得注意的是，即使是今天利息支出与NOI比率最高的细分行业，其水平也低于2005年35.4%的行业平均水平。自2005年以来截至2022年三季度末，住宅对NOI的利息支出降幅最大，下降了22个基点，其次是数据中心和零售，均下降了20个基点；木材和数据中心的利息支出都远低于行业平均水平，低于10%，并且倾向于将利息支出保持在低于行业平均水平的水平；住宿/度假村和医疗保健分别高于平均水平，分别为23.2%和26.1%。医疗保健的利息支出份额降幅最小，仅下降了2个基点。2023年，更高的利率环境将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。但房地产投资信托基金相较于其他潜在对手处于有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买，因为它们有效地管理了资产负债表。2023年，我们预计有更多机构投资者可能会考虑将房地产投资信托基金作为投资组合完成策略的一部分，以获得地域多元化或行业多元化，或增强其投资组合的 ESG 属性。房地产投资信托基金通过让投资者更好地进入现代经济的房地产行业（如手机信号塔、数据中心、自助存储、医疗保健、工业和物流）来提供行业多元化。截至2022年末，房地产投资信托基金提供地域多元化；全球共有865个上市的房地产投资信托基金，遍布40多个国家和地区，股票市值合计达2.5万亿美元。房地产投资信托基金增强了投资组合的ESG属性，因为它们提供了在环境管理，社会责任和良好治理方面表现较佳的途径。本报告期本基金份额净值增长率为:0.31%，同期业绩比较基准收益率为:-0.72%。","declarationDate":"2023-04-20T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.255Z","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"摩根富时发达市场REITS指数型证券投资基金(QDII)2023年第1季度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=885842","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb048648c","date":"2022-12-30T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"经过2021年的强劲表现，富时发达市场REITs指数在2021年12月31日创下历史收盘高点，在2022年1月大幅下跌，因为新冠奥密克戎变体持续存在，且美联储表示准备收紧货币政策。美股大盘在1月份也陷入下跌困境。但主要的下跌发生在第二和第三季度，因为REITs的回报受到投资者预期的冲击，即美联储已开始实施长期的货币政策紧缩，而供应链困境带来的通胀压力将持续比先前预测的时间更长。这两个因素都降低了对经济增长的预期，并相应地降低了企业盈利的预期。受美国通胀回落、美联储加息周期逐渐步入尾声的预期的提振，四季度REITs跟随全球股票市场大幅反弹。","declarationDate":"2023-01-19T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.253Z","mo":"展望后市， 2023年将继续带来经济不确定性，因为美联储或将继续提高利率以降低通胀。尽管较高的利率环境通常会给房地产带来困难的经营环境，但房地产投资信托基金已将其资产负债表定位为在2023年具有弹性。自全球金融危机（GFC）结束以来，房地产投资信托基金通过降低杠杆和利息支出，使用固定利率债务以及增加其持有的债务期限来降低其对更高利率的风险敞口。一、房地产投资信托基金的杠杆率处于历史低位。以债务与市场资产衡量的杠杆率自2011年以来一直保持在40%以下，自2016年以来一直稳定在30%的中低范围内。截至 2022 年第三季度，杠杆率约为 34.5%，加权平均到期期限约为 83.5 个月。二、房地产投资信托基金拥有期限良好、结构良好的债务。房地产投资信托基金在高利率环境下管理杠杆还有很长的路要走，因为它们使用固定利率债务来长期锁定低利率。三、自全球金融危机结束以来，房地产投资信托基金通过降低杠杆和利息支出，使用固定利率债务以及增加其持有的债务期限来降低其对更高利率的风险敞口。REITs因其强劲的资产负债表而为2023年的经济不确定性做好了准备。2023年，更高的利率环境将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。但REITs处于较有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买。平均而言，REITs在过去六次经济衰退期间和之后的表现优于私人房地产和更广泛的股票市场。REITs正以强劲的经营业绩进入经济增长放缓的时期，并为2023年的经济不确定性做好了准备。比如2005年REITs的债务期限刚刚超过 59 个月（近五年），但 2021年已升至89 个月（近七年半）的峰值。2022年债务期限略有缩短，因为新债券发行量远低于历史水平，但仍接近历史高位。自2005年以来固定利率占总债务的比例从 2005年的73%增加到2021年和2022年的85%以上。在房地产投资信托基金转向固定利率债务的同时，其债务的平均利率已经下降。房地产投资信托基金的加权平均利率已从2005年的5.9%降至2022年第三季度的3.6%。由于可变利率债务的风险敞口较少，到期的平均期限较长，房地产投资信托基金以低利率锁定债务，限制了其在2023年对更高利率的风险敞口。四、利息支出，因为净运营收入（NOI）的份额较低。过去几年，该行业杠杆率降低的一个结果是利息支出占NOI的比例降低。2009年，利息支出占NOI的比例为37%。从那时起，由于房地产投资信托基金降低了杠杆率并以低利率债务融资，该指标经历了急剧下降。截至2022年第三季度，这一比例为 18.9%，其中87.2%的债务为固定利率。与2005年的水平相比，所有部门的利息支出占NOI的比例都有所下降。值得注意的是，即使是今天利息支出与NOI比率最高的细分行业，其水平也低于2005年35.4%的行业平均水平。自2005年以来截至2022年三季度末，住宅对NOI的利息支出降幅最大，下降了22个基点，其次是数据中心和零售，均下降了20个基点；木材和数据中心的利息支出都远低于行业平均水平，低于10%，并且倾向于将利息支出保持在低于行业平均水平的水平；住宿/度假村和医疗保健分别高于平均水平，分别为23.2%和26.1%。医疗保健的利息支出份额降幅最小，仅下降了2个基点。2023年，更高的利率环境将转化为可变债务和新债务的更高利率，从而导致更高的利息支出和更大的偿债负担。但房地产投资信托基金相较于其他潜在对手处于有利地位，可以承受更高的利率，并与杠杆率更高的市场参与者竞争房地产购买，因为它们有效地管理了资产负债表。2023年，我们预计有更多机构投资者可能会考虑将房地产投资信托基金作为投资组合完成策略的一部分，以获得地域多元化或行业多元化，或增强其投资组合的 ESG 属性。房地产投资信托基金通过让投资者更好地进入现代经济的房地产行业（如手机信号塔、数据中心、自助存储、医疗保健、工业和物流）来提供行业多元化。截至2022年末，房地产投资信托基金提供地域多元化;全球共有865个上市的房地产投资信托基金，遍布40多个国家和地区，股票市值合计达2.5万亿美元。房地产投资信托基金增强了投资组合的ESG属性，因为它们提供了在环境管理，社会责任和良好治理方面表现较佳的途径。","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"上投摩根富时发达市场REITS指数型证券投资基金（QDII）2022年年度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=872729","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb048648b","date":"2022-09-29T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"本报告期内，全球发达市场REITs指数基金下跌。7月份基金净值曾随大盘股指反弹，但在8月和9月REITs资产再次被大幅抛售。美联储和其他央行在杰克逊霍尔峰会上重申，他们的首要任务仍然是对抗通胀，而不是支持经济增长。美联储加息总计1.5%，欧洲央行加息1.25%，英格兰银行加息1%。市场预计到明年美国，欧洲和英国的利率将分别升至4.5%，3.5%和5.75%。收紧的货币政策成为股票抛售的主要驱动因素。此外，当地调查显示，欧洲、英国和美国都已经在衰退的边缘徘徊。美联储收紧货币政策已经使房地产市场有所降温，比如30年期固定抵押贷款利率已高于6%，是自2007年以来的最高水平。住房活动数据，如NAHB住房市场指数，一直处于下降趋势。这种疲软引发了投资者对2008年住房主导的金融危机重演的担忧。然而，住房市场的基本面现在要强劲得多，因为95%的抵押贷款具有长期固定利率，而次级抵押贷款的比例已从2008年的14%下降到现在的2.3%。因此，虽然我们预计住房活动和经济增长将继续放缓，但大概率不会发生金融危机。展望后市，随着油价和大宗商品价格节节攀高，预计通胀成为今年的投资主线，以美联储为首的央行正在为应对通胀开始逐步收紧货币政策。REITs股价对利率前景的变化一直很敏感，包括美联储设定的短期利率和更多地受市场力量支配的长期利率。市场利率通常在宏观经济状况走强期间上升，而这种走强往往会推动房地产投资信托基金投资表现积极。背后原因在于，宏观经济走强通常会导致更高的入住率，更强劲的租金增长，来自运营（FFO）和净营业收入（NOI）的资金增加，房地产价值上升以及向投资者支付的股息增加。REITs在通胀高于平均水平的时期历来表现优异。全美REITs协会的分析显示，美国REITs在1992年第一季度至2021年第四季度国债收益率上升的85%期间取得了正总回报。REITs在利率上升的时期，滚动四季度的平均回报率为16.55%，而非上升利率时期为10.68%。此外，REITs在国债收益率上升的一半时期内跑赢了标准普尔500指数。从历史上看，利率上升期与REITs回报率之间的正相关与基本面的改善是一致的。REITs为未来更高利率做好了准备，加强了其资产负债表，并减少了利率风险敞口。本报告期富时发达市场REITs份额净值增长率为:-5.41%，同期业绩比较基准收益率为:-6.35%。","declarationDate":"2022-10-25T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.250Z","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金（QDII）2022年第三季度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=810230","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb048648a","date":"2022-06-29T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"本报告期内，全球发达市场REITs指数基金下跌，跌幅略小于标普500指数。经过2021年的强劲表现，REITs在去年12月31日创下历史收盘高点，在今年1月大幅下跌，因为新冠疫情的奥密克戎变体持续存在，以及美联储表示准备收紧货币政策。美股大盘在1月份也陷入下跌困境。除了医疗保健行业正回报之外，1月份所有其他房地产细分板块均持平或下跌。基础设施是1月份表现最差的行业，其次是数据中心，而在2021年，基础设施和数据中心的回报率超过了20%。根据彭博披露的数据，美国2月份的就业报告就业人数增加了678,000人，对宏观经济、商业地产和REITs构成利好。强劲的就业增长预示着经济复苏。期间人们对地缘政治风险的担忧加剧，未来央行货币紧缩的可能性增加。REITs的回报受到投资者预期的冲击，即美联储已开始实施长期的货币政策紧缩，而供应链困境带来的通胀压力将持续比先前预测的时间更长。这两个因素都降低了投资者对经济增长的预期，并相应地降低了企业盈利的预期。这些因素的叠加，导致REITs在5月份出现了大幅回调。6月份，美联储加息75个基点，并表示未来几个月将采取更积极的方法来对抗通胀。股市继续与货币政策收紧的逆风，以及食品、能源价格和持续的供应链困境带来的通胀压力作斗争。因为消费者情绪转向负面，零售支出萎缩，经济学家降低了对经济增长的预期，并提高了经济衰退的可能性。","declarationDate":"2022-07-20T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.247Z","mo":"展望后市，随着油价和大宗商品价格节节攀高，通胀成为今年的投资主线，以美联储为首的央行正在为应对通胀开始逐步收紧货币政策。REITs股价对利率前景的变化一直很敏感，包括美联储设定的短期利率和更多地受市场力量支配的长期利率。市场利率通常在宏观经济状况走强期间上升，而这种走强往往会推动房地产投资信托基金投资表现积极。宏观经济状况的加强通常会导致更高的入住率，更强劲的租金增长，来自运营（FFO）和净营业收入（NOI）的资金增加，房地产价值上升以及向投资者支付的股息增加。虽然美联储因通胀而紧缩周期为REIT回报与长期利率之间的相关性是否会保持正相关带来了额外的不确定性，但值得注意的是，REITs在通胀高于平均水平的时期历来表现优异。根据全美REITs协会的分析显示，美国REITs在1992年第一季度至2021年第四季度国债收益率上升的85%期间取得了正总回报。REITs在利率上升的时期，滚动四季度的平均回报率为16.55%，而非上升利率时期为10.68%。此外，REITs在国债收益率上升的一半时期内跑赢了标准普尔500指数。从历史上看，利率上升期与REITs回报率之间的正相关与基本面的改善是一致的。发达REITs为未来更高利率做好了准备，加强了其资产负债表，并减少了利率风险敞口。","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金（QDII）2022年中期报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=787145","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486489","date":"2022-03-30T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"本报告期内，全球发达市场REITs指数基金下跌，跌幅与标普500指数相当。经过2021年的强劲表现，REITs在去年12月31日创下历史收盘高点，在今年1月大幅下跌，因为新冠奥密克戎变异株持续存在，同时美联储表示准备收紧货币政策。美股大盘在1月份也陷入下跌困境。1月份几乎所有房地产板块均持平或下跌，只有医疗保健行业获得正回报。基础设施是1月份表现最差的行业，其次是数据中心，而在2021年，基础设施和数据中心的回报率均超过了20%。根据彭博披露的数据，美国2月份非农新增就业人数增加了678,000人，对宏观经济、商业地产和REITs利好。强劲的就业增长预示着经济复苏。但与此同时，投资者对地缘政治风险的担忧加剧，未来央行货币紧缩的可能性增加。展望后市，随着油价和大宗商品价格节节攀高，通胀成为今年的投资主线，以美联储为首的央行正在为应对通胀开始逐步收紧货币政策。REITs股价对利率前景的变化一直很敏感，包括美联储设定的短期利率和更多地受市场力量支配的长期利率。市场利率通常在宏观经济状况走强期间上升，而这种走强往往会推动房地产投资信托基金投资表现积极。宏观经济状况的加强通常会导致更高的入住率，更强劲的租金增长，来自运营（FFO）和净营业收入（NOI）的资金增加，房地产价值上升以及向投资者支付的股息增加。虽然美联储因通胀而紧缩周期为REITs回报与长期利率之间的相关性是否会保持正相关带来了额外的不确定性，但值得注意的是，REITs在通胀高于平均水平的时期历来表现优异。根据全美REITs协会的分析显示，REITs在1992年第一季度至2021年第四季度国债收益率上升的85%期间取得了正总回报；REITs在利率上升的时期，平均回报率为16.55%，而非上升利率时期为10.68%。此外，REITs在国债收益率上升的一半时期内跑赢了标准普尔500指数。从历史上看，利率上升期与REITs回报率之间的正相关与基本面的改善是一致的。REITs为未来更高利率做好了准备，加强了其资产负债表，并减少了利率风险敞口。本报告期富时发达市场REITs份额净值增长率为:-4.41%，同期业绩比较基准收益率为:-4.63%。","declarationDate":"2022-04-21T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.245Z","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金（QDII）2022年第一季度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=728648","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486488","date":"2021-12-30T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"2021年一季度，本基金净值整体震荡上行。REITs指数一季度表现优良主要得益于疫苗的广泛分发、美国新增确诊病例的下降、以及经济的持续复苏。报告期内，本基金继续采用抽样复制的方法跟踪标的指数，跟踪误差保持在合理范围内。REITs市场在二季度整体表现出色。其中，数据中心、基础设施、物流仓储等2020年表现强劲的板块继续表现出色；零售、住宅、办公楼等在2020年受到疫情较大冲击的板块在二季度延续了今年一季度以来的强劲反弹势头；酒店板块在一季度的快速反弹之后，在二季度有所放缓。REITs市场的良好表现主要得益于疫苗的广泛接种和经济的持续复苏。报告期内，本基金继续采用抽样复制的方法跟踪标的指数，跟踪误差保持在合理范围内。全球发达市场REITs在三季度的表现先涨后跌，跌幅领先的行业包括在整个新冠疫情爆发期间和复苏期间回报率最高的行业。例如，数据中心类REITs、基建类REITs、自储和工业类REITs。然而，尽管有这些下跌，自储REITs的年至今回报率接近40％。其他行业的涨幅仍然接近两位数。四季度，全球发达市场REITs表现从九月跌幅中反弹上涨。住宅类、基建类、工业类和自存储类REITs涨幅居前。多元化REITs和零售REITs表现相对落后。本基金跟踪复制高流动性REITs指数，跟踪误差在规定范围内。基金人民币份额和美元份额的收益差异是由美元兑人民币汇率贬值导致。","declarationDate":"2022-01-23T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.242Z","mo":"展望后市，供应链中断对宏观经济造成的通胀压力，可能导致明年通胀水平温和，高于美联储2.5％的目标，但可能远低于上世纪70年代和80年代初的历史高位。REITs是均衡、多样化的。对于在投资组合中寻求通胀保护的投资者而言，从市场回报和经营基本面来看，REITs在温和通胀时期的表现历来不错。与低通胀时期相比，REITs在温和通胀时期的平均回报和经营业绩较高。过去两个季度的初步迹象表明，如果我们进入持续的通胀环境，REITs可能表现良好。REITs较为适应通胀的环境，因为租金不像其他价格一样具有粘性。长期租约通常内置通胀保护，而短期租约则基于当前的价格水平。此外，房地产投资信托基金持有一个租赁组合，其中一部分每年都会协商租金价格，因此即使是长期租赁的REITs也有机会重新定价。最后，作为实物资产的所有者，REITs的投资组合价值通常会随着价格水平的提高而增值。 美国在上世纪70年代和80年代曾有过高通胀时期，年通胀率高达13％，但自1990年以来，通胀率很少超过3％。无论是在高通胀时期还是在温和通胀时期，REITs的表现往往优于标普500指数，而在低通胀时期，REITs的表现略逊一筹。在全部样本中，REITs在高通胀的12个月期间有56％的表现优于标准普尔500指数，在高通胀和上升的12个月期间有80％以上的表现优于标准普尔500指数。在温和通胀时期，REITs的股息超过标准普尔500指数较高的价格回报，导致REITs的总回报超过标准普尔指数3.9个百分点。在低通胀时期，REITs的回报略微落后于股市大盘。在新冠疫情爆发的早期阶段，零售业是受打击最严重的行业之一，由于政府命令，商店关门，消费者对亲自购物持谨慎态度。零售业受到店铺关闭和破产的打击，导致零售职位空缺增加。虽然零售行业的经营现金流已从2020年的低点大幅上升，但2021年第三季度仍比2019年第四季度的水平低5.8％。在整个2020年下半年和2021年，新企业一直在迅速形成，特别是在零售部门。这可能证明对零售REITs是有利的，因为它们在明年继续大规模复苏，新的企业形成并签署租约，占据商场和购物中心的空缺。美国人口普查局截至2021年11月的企业组建统计数据显示2021年出现的新企业申请比以往任何一年都要多。特别是零售贸易部门的商业申请较新型冠状病毒肺炎前大幅提升。新企业申请在2020年中期开始上升，与前几年相比一直保持较高水平。零售贸易业的申请增长率更高。2020年1月起到11月所有行业每月申请平均增幅较2019年同期增长39.4%，而同期的零售贸易申请平均增速为74.7%。具体而言，就零售贸易部门而言，与其他任何一年的1月至11月相比，2021年的商业申请总数最高。虽然每月新申请人数低于2020年7月以来的峰值，并略有下降趋势，但仍大大高于前几年的月度趋势。随着零售REITs在2022年继续复苏，该领域的商业申请数量预计会增加，对于即将签订的新租约是一个积极信号，降低了商场和购物中心的空置率，并有助于提高收益。","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金（QDII）2021年年度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=714888","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486487","date":"2021-09-29T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"本报告期内，全球发达市场REITs表现先涨后跌，跌幅最大的行业包括在整个新冠疫情爆发期间和复苏期间回报率最高的行业，例如数据中心类REITs、基建类REITs、自储和工业类REITs。然而，尽管如此，自储REITs今年前三季度回报率仍接近40％。其他行业的涨幅仍然接近两位数。2021年8月，就业复苏突然放缓，因为新冠肺炎德尔塔变种的新病例激增，促使人们采取更为谨慎的行为。8月美国非农就业总人数增加23.5万人，为去年1月以来最低，远低于1月至7月63.6万人的月平均增幅。在对就业增长做出巨大贡献的行业中，经济放缓最为明显。8月份，休闲和酒店业的就业人数变化为零，零售业为负值；今年前7个月，这两个行业加起来提供了总就业人数增长的一半以上。然而，由于新冠疫情导致远程办公的员工人数增加了40万，重返办公室的进展也因德尔塔变异毒株的流行一度出现放缓。自2020年11月和12月以来，在家办公（WFH）首次增加，当时新冠感染人数激增在减缓重返办公室方面也产生了类似效果。即使近期有所上升，目前在家办公的员工数也比2020年5月的峰值时下降了一半。随着疫苗接种的增加和感染率的减缓，WFH数据随后的下降表明，随着公共卫生条件的改善，重返办公室可能会再次恢复。本基金继续采用抽样复制的方法跟踪标的指数，跟踪误差保持在合理范围内。展望后市，我们继续对REITs资产的表现持乐观态度。首先，包括美国在内的全球经济将继续强劲复苏。海外主流媒体的调查研究显示，2021年美国实际GDP增速将达到6.4%，创下1984年以来的最高增速。经济的持续复苏推动了对各类型物业需求的复苏，从而有望带动REITs资产价格上行。第二，REITs资产中不同板块的复苏和发展是不均衡的，包括办公楼、酒店、零售等在内的商业物业板块的复苏依然滞后于经济复苏，这也意味着这些板块未来仍有较大的上行空间。而以数据中心、信号塔、物流等为代表的新经济板块，预计在未来将继续表现出色并持续扩大在整个REITs市场中的占比。第三，伴随经济强劲复苏的是持续走高的通胀率，而历史数据显示REITs资产具有较好的抗通胀属性，在高通胀的环境下有相对别的资产更好的表现。其主要原因是物业租金往往会随着通胀走高而走高。第四，在疫情爆发前，大多数REITs的经营状况和财务状况都处在一个非常健康的水平，虽然疫情对很多REITs的经营性现金流产生了负面冲击，但宽松的货币和信用环境使得它们可以度过危机、迎来复苏。本报告期富时发达市场REITs份额净值增长率为:0.85%，同期业绩比较基准收益率为:-0.48%。","declarationDate":"2021-10-26T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.239Z","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)2021年第三季度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=658734","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486486","date":"2021-06-29T16:00:00.000Z","stockId":3000000005613,"sao":"2021年一季度，本基金净值整体震荡上行。REITs指数一季度表现优良主要得益于疫苗的广泛分发、美国新增确诊病例的下降、以及经济的持续复苏。REITs市场在二季度整体表现出色。其中，数据中心、基础设施、物流仓储等2020年表现强劲的板块继续表现出色；零售、住宅、办公楼等在2020年受到疫情较大冲击的板块在二季度延续了今年一季度以来的强劲反弹势头；酒店板块在一季度的快速反弹之后，在二季度有所放缓。REITs市场的良好表现主要得益于疫苗的广泛接种和经济的持续复苏。报告期内，本基金继续采用抽样复制的方法跟踪标的指数，跟踪误差保持在合理范围内。","declarationDate":"2021-07-20T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.235Z","mo":"展望后市，我们继续对REITs资产的表现持乐观态度。首先，包括美国在内的全球经济将继续强劲复苏。海外主流媒体的调查研究显示，2021年美国实际GDP增速将达到6.4%，创下1984年以来的最高增速。经济的持续复苏推动了对各类型物业需求的复苏，从而带动REITs资产价格上行。第二，REITs资产中不同板块的复苏和发展是不均衡的，包括办公楼、酒店、零售等在内的商业物业板块的复苏依然滞后于经济复苏，这也意味着这些板块未来仍有较大的上行空间。而以数据中心、信号塔、物流等为代表的新经济板块，预计在未来将继续表现出色并持续扩大在整个REITs市场中的占比。第三，伴随经济强劲复苏的是持续走高的通胀率，而历史数据显示REITs资产具有较好的抗通胀属性，在高通胀的环境下有相对别的资产更好的表现。其主要原因是物业租金往往会随着通胀走高而走高。第四，在疫情爆发前，大多数REITs的经营状况和财务状况都处在一个非常健康的水平，虽然疫情对很多REITs的经营性现金流产生了负面冲击，但宽松的货币和信用环境使得它们可以度过危机、迎来复苏。","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)2021年中期报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=635181","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486485","stockId":3000000005613,"sao":"2021年一季度，本基金净值整体震荡上行。REITs指数一季度表现优良主要得益于疫苗的广泛分发、美国新增确诊病例的下降以及经济的持续复苏。报告期内，本基金继续采用抽样复制的方法跟踪标的指数，跟踪误差保持在合理范围内。展望后市，首先，美国拜登政府推出大规模财政刺激方案，后续将进一步讨论更大规模的基础设施投资计划，一系列的政策都对美国经济的持续复苏以及新一轮基建地产周期的启动形成支撑；第二，疫苗的广泛接种为经济进一步开放打下了良好的基础，随着各类商业活动、民众的餐饮出行等持续恢复，各类物业的出租率、租金收入也将持续恢复；第三，在低利率环境下，大部分REITs的财务状况依然健康，负债率及负债成本都处于低位，利息覆盖倍数已恢复至疫情前水平；第四，在流动性方面，美联储表态将继续维持宽松状态，对金融资产价格的稳定形成利好。标普500指数在2020年3月回撤之后，从底部V型反弹，已经创新高，而REITS指数虽也从底部反弹，但距离前期高点仍然有差距。REITS反弹落后于股票，主要是因为REITS所处的业态在疫情期间的受创程度以及经济重启后的恢复程度表现不一。表现较好的业态是服务于电商与制造业的仓储物流相关物业。与消费相关的娱乐、出行、餐饮、医疗等行业反弹较慢。今年美国经济快速复苏的背景下，我们对消费类物业相关的业务出现好转充满信心。比如在疫情中受伤最严重的养老院，即便是养老院物业形式，也在今年1月份开始出现了好转。由于美国的房地产信托被要求必须将90%以上的利润用于分红，所以REITS 6%~7%的分红收益率相对极低的美国债券收益率还是很有吸引力的。综上，REITs资产目前具有较高的投资价值。本报告期富时发达市场REITs份额净值增长率为:7.37%，同期业绩比较基准收益率为:7.00%。","date":"2021-03-30T16:00:00.000Z","declarationDate":"2021-04-21T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.232Z","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)2021年第一季度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=574331","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486484","stockId":3000000005613,"sao":"2020年REITs资产整体下跌。本基金跟踪的富时发达市场REITs指数在2月份创下历史新高后，受全球新冠疫情爆发的冲击，REITs资产在短时间内受到了基本面和情绪面的双杀，自2月底到3月中下旬期间经历了断崖式下跌。进入二季度，在美联储“无限量化宽松”的货币政策以及积极的财政政策的刺激下，市场逐渐走出3月份极度悲观的情绪，REITs资产出现明显的复苏迹象，富时发达市场REITs指数从3月底到6月初期间大幅反弹。三季度，受到疫情反复、美国大选等因素的影响，REITs资产整体处于震荡状态。四季度，随着疫苗的推出、美国大选的尘埃落定，指数走势呈震荡上行。回顾全年，酒店、零售等受疫情影响最直接的板块跌幅最大，虽在二季度之后有所反弹，但距疫情前仍有较大空间；而数据中心、基础设施等受疫情影响较小甚至有正面影响的板块，全年整体表现稳健，且从长期来看亦有较大上涨空间。四季度，10月指数下跌，随后在11月快速反弹收复前月跌幅，12月小幅区间盘整。报告期内，本基金采用抽样复制的方法跟踪标的指数，跟踪误差保持在合理范围内。","date":"2020-12-30T16:00:00.000Z","declarationDate":"2021-01-21T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.230Z","mo":"展望后市，从基本面看，宏观经济以及REITs资产相关的各项数据在触底后均已明显反弹。首先，美国大选落定，民主党人拜登当选总统的结果符合市场预期，增强了市场对新一届政府出台大规模财政刺激的信心；财政纾困政策的落地，经济逐渐复苏的趋势不变，对REITs资产盈利的持续恢复提供了有力的支持；第二，疫苗在年底获批，并且已经在欧美推广注射，随着疫苗的全面推广，有望在2021年上半年对控制疫情起到积极作用，进一步恢复工作生活正常化，那样的话，前期疫情严重地区，如纽约的办公物业价格将随之强劲反弹；住宅型物业也会在2021下半年恢复收入和利润增长；第三，因为疫苗注射先从老年人和医护人员群体开始，养老和医疗相关物业的收入改善也符合预期，将抵消盈利下降的压力；除了传统REITs板块的逐步复苏，新的经济发展趋势，诸如移动办公、线上购物、5G通信等，将继续推动REITs中相关板块（数据中心、信号塔、物流等）的快速发展，为REITs资产的长期发展带来动能。第四，对于零售相关物业而言，其恢复时间相对较长，尽管已经看到一些恢复的迹象，比如租金回收率恢复到90%以上，空置率从高位回落等，仍然有较大量的空置商铺在等待入驻。从估值角度看， REITs资产的估值水平相对于股票资产的估值差距有所拉大，而3.6%的分红收益率远远高于美债收益率。在2021年全球流动性将继续维持相对宽松的货币环境，这一方面有利于部分REITs公司从金融体系得到支持从而度过难关，另一方面在股票估值已明显偏高的情况下，REITs资产也将吸引更多投资者的关注。综合上述几点，基本面和估值角度均显示REITs资产已具有较高的中长期投资价值。","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)2020年年度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=560388","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486483","stockId":3000000005613,"sao":"3季度，本基金跟踪的富时发达市场REITs指数整体处于震荡状态，当季小幅上涨约1.7%，落后于同期股市表现。分板块来看，工业、数据中心、自主仓储等表现较好，分别取得了6.5%、5.6%、16.9%的收益；而写字楼、零售和住宅表现相对落后，分别录得-7.6%、-4.1%和-3.4%的收益。报告期内，本基金继续采用抽样复制的方法跟踪标的指数，跟踪误差保持在合理范围内。从基本面看，宏观经济以及REITs资产相关的各项数据在二季度触底后均已明显反弹。首先，美国的失业率已从4月份14.7%下降至9月底的7.9%；其次，美国零售额在8月底已超过疫情前的高点；第三，Nareit的调查数据显示，9月份，前期受疫情影响最大的零售类物业的租金收取率较5月低点大幅回升，其中独立店铺的租金收取率从70%上升到95%，购物中心的租金收取率从49%上升到82%；第四，从估值角度看，二季度末的数据显示REITs资产的估值水平相对于股票资产的估值差距有所拉大，三季度的数据尚未公布，但依目前情况看估值差可能会继续扩大。综合上述几点，基本面和估值角度均显示REITs资产已具有较高的中长期投资价值，而短期市场的不确定性主要来自于新冠疫情的反复、疫苗开发时点、美国大选结果等多重因素的扰动。本报告期富时发达市场REITs份额净值增长率为:-2.62%，同期业绩比较基准收益率为:-2.95%。","date":"2020-09-29T16:00:00.000Z","declarationDate":"2020-10-27T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.226Z","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)2020年第三季度报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=491376","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}},{"_id":"69aec8d47fea5b3eb0486482","stockId":3000000005613,"sao":"作为受到疫情冲击最直接的板块之一，REITs资产在上半年展现出比股票更高的波动性。2月以后疫情在全球特别是美国爆发，市场大幅回撤并出现阶段性的流动性危机，REITs资产的下跌幅度也超过普通股票资产，酒店、零售板块跌幅较大。由于防疫隔离及停工导致商业、工业、办公类REITs的盈利预期快速下调，短期内REITs资产遭受了情绪面和基本面的双杀，使其短期波动大于股票综指。进入二季度，在美联储“无限量化宽松”的货币政策以及积极的财政政策的刺激下，市场逐渐走出3月份极度悲观的情绪，REITs资产出现明显的复苏迹象。5月中旬至6月，受美国疫情逐步稳定以及复工复产推进的影响，金融市场风险偏好有所回升，同期REITs指数快速反弹，幅度大于股票综指。分板块来看，上半年表现较好的是基础设施和数据中心这类受疫情影响较小的REITs细分行业。报告期内，本基金继续采用抽样复制的方法跟踪标的指数，跟踪误差保持在合理范围内。","date":"2020-06-29T16:00:00.000Z","declarationDate":"2020-07-20T16:00:00.000Z","lastUpdated":"2026-03-09T13:19:16.224Z","mo":"目前除零售、酒店等板块以外的大多数板块租金下滑幅度有限，基本面尚无大患；美欧央行极度宽松的货币环境，使得REITs融资成本极低，短期负债压力不大；同时REITs资产的估值处于历史较低位置。展望未来，从长期来看，无论从估值、基本面、政策环境等角度看，目前REITs资产值得关注，但短期波动料将延续，最大的风险因素来自疫情的后续发展情况。","fund":{"_id":3000000005613,"__csrcFundId":5284,"stockCode":"005613","name":"摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)","fundSecondLevel":"QDII","stockType":"fund","areaCode":"cn","market":"a","tickerId":5613,"masterFundFlag":1,"fundStatus":"normal","lastUpdated":"2026-04-30T19:43:20.167Z","status":"normal","exchange":"jj","shortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)(005613)","inceptionDate":"2018-04-25T16:00:00.000Z","followedNum":104,"fundCollectionId":4000050380000,"currency":"CNY","masterFundShortName":"摩根富时发达市场REITs指数(QDII)","pinyin":"mgfsfdscreitszsxzqtzjj(qdii)","memoNum":1,"indexFundFlag":1,"managers":[{"stockCode":"8801318784","stockType":"fund_manager","exchange":"fm","tickerId":2610080160,"name":"张军"}]},"announcement":{"linkText":"上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金(QDII)2020年中期报告","linkUrl":"http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/instance_show_pdf_id.do?instanceid=461318","linkType":"PDF","source":"csrc_pdf"}}]}